地域要因

周辺商業施設への顧客流出の影響などもあり、地域周辺では空き店舗も散見され、旧来型の商業地に対する需要は低調で地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

都心部に中層の店舗、事務所ビルなどが建ち並ぶ商業地域で、格別の変動要因は見られず当面は現状を維持するものと思われる。周辺では飲食店舗などの需要も見られるが、地価は依然弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域には店舗・事務所ビルなどの収益物件も存在するが、現況では空室のテナントなども散見され、収益価格にはやや不安定な要素が認められる。比準価格は、取引事例が少なく広域的に収集した事例を採用しているが、各補修正は適正に施されており相対的に規範性が認められる。よって本件においては、地域の価格水準を反映する比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、さらに不動産の需給動向などを勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別の変動要因はないが、需要は依然として軟調で、一般住宅等を含む中古住宅等の総額は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

地域に格別の変動要因はなく、当分の間現状を持続するものと予測する。地価水準は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が傾斜地に建ち並ぶ住宅地域で、アパート等の収益物件は皆無であり、戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースがあるが土地価格に見合う賃料が徴収できない。自用目的での取引が中心で、持家志向及び需要者の購買力を基礎として価格が形成される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、住宅地の需給動向を考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は、黒崎都心外縁部の共同住宅地域であり、特に変動要因はない。生活利便性に優ることから、地域周辺での取引は、比較的活発である。

地域要因の将来予測

近隣地域は、相対的に生活利便性に優り、住宅地域として熟成しつつある。今後の地価動向は、取引市場における相対的選好性等を背景に、当面は、微減若しくはほぼ横ばい傾向で推移するであろうと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は黒崎都心外縁部の共同住宅地域である。比準価格については、規模、位置等に留意の上、当該標準地と品等が類似する事例を採用し得たため、実証的な価格を得ることができたものと思料する。開発法による価格も、各種想定を伴うものの投資採算性等に着目した精度の高い価格を試算することができたと判断した。よって、本件では、比準価格と開発法による価格を関連付けて単価と総額との関連性にも十分に留意の上、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いの比較的成熟した商業地域であるが、郊外型の大型店舗の進出などにより、需要は低迷しており、地価は依然として下落傾向に推移している。

地域要因の将来予測

標準的使用は当分の間は現状維持であるが、地価水準はやや下落傾向に推移するものと予想する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域における適正な取引事例に基づき得られたものであり実証性が高い。収益価格については本来、商業地域において重視されるべきであるが、地縁的取引も見られる当該地域では、元本に見合う賃料を収受しがたく、収益価格が低位に試算されたものと思料される。従って、本件では取引事例比較法による比準価格を重視し、収益還元法による収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣のSC進出等の影響を受け、当該地域では、客足が減少し、空き店舗が多く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

空き店舗が多い旧来型の商店街であり、衰退傾向に歯止めがかからない。商況は依然厳しい状況にあり、今後も地価の下落傾向は続くものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域の多数の取引事例から求められたものであり、実証性が高い。収益価格は理論的な価格であるが、地域内では閉鎖店舗が多いのが現状であり、また想定要素が多い点でやや信頼性に劣る。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに需給圏内の商業地の需給動向並びに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

空室が続いていた駅前再開発ビルが八幡西区役所として再出発したが、今のところ、近隣地域に大きな変化はない

地域要因の将来予測

大規模店舗の進出により、アーケード商店街の客足は遠のく一方であり、黒崎駅前アーケードも商業地域として成立する範囲を徐々に狭めつつある。

価格決定の理由

以上により比準価格及び収益価格が求められ若干の開差を生じた。需要者の中心が収益性を重視する法人であり、収益性を重視すべきであるが、商業事業者向けの賃貸市場の低迷が続く中、先行きの見通しが立たず適正な純収益が見出し難いため収益価格は信頼性に劣る。以上により市場実態に裏付けられた比準価格を重視し、収益価格は参酌するに止め、付近の公示地等との均衡に留意し、専門職業家の良心に従い適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

コムシティのリニューアルオープンにより、黒崎駅前商店街は飲食店中心へのシフトしつつあるが、集客力については回復していない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

以上より、比準価格と収益価格の2試算価格が得られた。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づき試算しており、補修正、要因比較ともに適正に行われており信頼性が高い。一方、収益価格は店舗兼事務所の家賃水準及び還元利回り等の将来予測において若干の不確定要素を含む。従って、比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域周辺での商業施設の集積や大型マンションの分譲計画等の影響が注視される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内では事務所等の賃貸物件も見られるが、自社自用の物件が多く、また、分譲マンションも立地し、賃貸市場が成熟しているとは言い難い。そのため、本件では各試算価格の有する説得力の観点から、市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考として調整を行い、また、代表標準地との均衡を踏まえて、表記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来からの低層店舗・事務所等がを主とし、黒崎中心部にも近いものの、中心商業圏域の端に位置するため、車両の通過地点となる傾向にある。

地域要因の将来予測

 黒崎駅周辺の路線商業地域である、土地利用は当分の間、現利用形態のまま推移するものと考えられ、また、地価水準を好転させる特段の要因はなく、下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 都心部近くに所在し利便性も良い地域であるが、上下線片側からの進入に限定され中層・低層の建物が殆どで、賃料水準がやや低位なため、収益性を追求して取引価格が決定する状況には至っていない。よって、市場の実態を反映し規範性のある比準価格に重心を置いて、収益価格を関連づけ、不動産の需給動向及び地域の推移、周辺標準地の価格等との比較検討のうえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に変化はないが、周辺類似地域には極端に低い取引事例価格が見られ、地価の下落が続いている。

地域要因の将来予測

地域要因に大きな変化がなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。急傾斜地に位置する住宅地域で需要が弱く、地価は下落傾向が続くものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域に所在する規範性の高い4事例の価格の中庸値を重視し求めており、市場性を反映した説得力ある価格といえる。急傾斜地に位置する住宅地域で、地域的に新規に賃貸アパートの建設を想定することが困難であるため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定されるので、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

 郊外の大型店舗等に顧客の足を奪われ旧商店街は閉鎖店舗等も見受けられる。ただマンション用地等の需要が旺盛で地価は横ばい程度となっている。

地域要因の将来予測

地域要因の変動は特になく、また商業地の取引は少ない。ほぼ現状維持の状態にて推移していくものと予測されマンション需要に対する影響を受けるものと予測される。

価格決定の理由

 商業地域の事例は少ないため事情補正を施した事例も採用せざるを得なかったが、その内3試算値が近似したため比準価格は規範性のある価格であるといえる。一方収益価格は郊外の大型店舗等に客足を奪われ、収益性は低下し収益価格は低位に求められた。そこで本件では比準価格を標準に収益価格を参考程度にとどめ、代表標準地との均衡も考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

変動の要因はなく、今後とも現状のままの利用状況が続くものと予測される。需要が弱含みであり地価の下落傾向が続くものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、自用の建物が立ち並ぶ地域で賃貸物件がほとんど見受けられず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められたものと思料する。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、前年価格との整合性、周辺の類似する標準地価格等の推移動向、需給圏内の商業地の需給動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境が比較的良好な既成住宅地であるが、区画整理事業等による大規模住宅団地と比較して市場性は劣り、地価はやや弱含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

標準的使用は当分の間は現状維持であるが、地価水準はやや下落傾向に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域における適正な取引事例に基づき得られたものであり実証性が高い。近隣地域内にはアパート等も一部混在しているが、土地取引は自用目的のものが中心で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められたものと思料する。従って、本件では取引事例比較法による比準価格を標準とし、収益還元法による収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

当該近隣地域の周辺では大規模な住宅開発が行われ、相対的に住宅地需要はやや低下していたが、景気回復の影響により需要は回復傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は街区及び画地が整然とし、居住環境が比較的優れた住宅地域である。周辺での商業施設出店の影響等により利便性が向上し、需要は回復傾向にある。地価水準については、概ね横ばいの傾向にある。

価格決定の理由

以上より、比準価格と収益価格の2試算価格が得られた。比準価格は近隣地域及び同一需給圏内の類似地域に存する信頼性の高い取引事例に基づき適正に試算しており、規範性が高い。一方で、収益価格は収益性に着目し試算しているが、賃料水準及び還元利回り等の将来予測において若干の不確定要素を含んでおり、相対的に規範性が劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業地域としての需要は低調であるが、折尾駅を中心とする土地区画整理事業地には近いため、その影響は及んでいると考える。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、幹線街路沿いの4事例を採用し要因格差を十分に検証した。収益価格は、比準価格に比べ低く求められたが、土地価格に見合う適正な賃料を徴収しがたい状況であるためと思われる。よって、商業地であるが比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との均衡を踏まえ、不動産の需給動向も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。