地域要因

東成区は人口増加率がほぼ横ばいであり、好調なマンション需要に支えらえ、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は高層の店舗兼共同住宅が多く、低高層の店舗等も見られる路線商業地域であるが、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。なお、地価水準はやや上昇傾向になると予測する。

価格決定の理由

近隣地域の標準的使用は中高層店舗事務所兼共同住宅地で、市場参加者は収益性を重視する投資用目的の上場会社、非上場会社、不動産会社等が中心であり、販売用目的も考えられる。従って、市場性の観点に着目した比準価格を重視し、収益性の観点に着目した収益価格は関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鶴見区内では比較的マンション需要の低い地域であり、周辺ではマンション素地の高値取引等は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は大阪市東部で得られた大規模画地の事例と比較して得た実証的な価格であるが、最近は開発業者の素地取得意欲が低下傾向にあることを考慮すべきと考えられる。開発法による価格は開発事業者の投資採算性を基礎に求めた価格であり、最近のマンションの需要動向も考慮しつて査定した価格である。大阪市の周辺部では保有地有効利用による物件が多く収益価格水準は低い。開発法による価格を重視しつつ比準価格を関連付けて調整し鑑定評価額を決定した。

地域要因

住居系用途と工業系用途の混在の程度等に大きな変化は特に認められない。よって価格形成に影響を与える地域要因の変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅、倉庫、作業所等が混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められず、当面は現状を維持するものと思われる。当該地域内における不動産の需給動向等より、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は中小規模の一般住宅や作業所、倉庫等が混在する地域で、需要者の属性ごとに多様な取引が認められるが、収益物件の取引は少なく自用目的の取引が多数を占めている。本件では、当地域内の取引目的等を総合的に勘案し、取引市場の動向を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は見られないが、最寄駅から徒歩圏内にあるため利便性に優れ、需要は堅調に推移しているものと思料する。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地として熟成しており、今後も現況のまま推移するものと思慮される。最寄駅から近く利便性が高いことから、地価水準については横ばい傾向を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

JR片町線・徳庵駅勢圏で、標準地周辺の住宅地に位置し居住を目的とした取引事例を多数収集できたため、比準価格には高い信頼性を認めることができた。収益価格は共同住宅を想定して試算したが、収益物件は周辺では少なく、取引上は必ずしも収益性が重視されてはいない。周辺での取引事例から試算した比準価格が適正・妥当と判断されることから、比準価格を採用し収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡等にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

事業所用地、住宅用地の用途多様性を有し、駅徒歩圏でもあり底堅い需要が認められる。地域要因についての変動はない。

地域要因の将来予測

共同住宅、事務所兼住宅等が混在する幹線道路背後の住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価水準についてはほぼ底を打ち、今後は横ばい乃至微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅、マンション、事業所等の混在利用される地域である。標準地は画地規模があり、賃貸マンションとしての需要が認められる一方、周辺の賃貸マンションの空室率もまだ高く、自己使用目的での事業所用地としての取引が主となる。従って、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、また単価と総額との関連の適否及び下記代表標準地の価格との均衡にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模一般住宅等を中心とする利便性良好な混在住宅地域として熟成しており、地域要因について大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅や共同住宅等を中心とする住宅地域であり、一部事業所から住宅への転換も見られるが、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

小規模一般住宅や共同住宅を中心とする最寄駅に近く交通・生活利便性の高い混在住宅地域である。周辺住宅地の取引事例は自用目的の小規模な建付地が大半で収益目的の需要は少なく、住宅地の特性からみて地価形成の中心は比準価格と認められる。よって、規範性の高い比準価格を標準とし、想定項目の多い収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東成区は人口増加率がほぼ横ばいであり、高齢化率もやや高く、地価は概ね横ばい傾向にある。隣接地に建物取壊し後の空地が見られる。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅、連棟式住宅が多く、駐車場、公園等も見られる混在住宅地域であるが、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。なお、地価水準は概ね横ばい傾向になると予測する。

価格決定の理由

近隣地域の標準的使用は低層住宅地で、市場参加者は快適性及び利便性を重視する自己の居住用目的の一般所得者が中心である。従って、市場性の観点に着目した比準価格を重視し、収益性の観点に着目した収益価格は比較考量して、他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格水準が中位にある街区整然とした住宅地域であり、地域要因に特に変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並び、街区整然とする住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、自己使用目的での取引が中心である。賃貸収益を目的とする共同住宅やアパートは少なく、収益資料の収集も困難であるので、収益価格は低位に求められている。したがって、需要者は収益性よりも居住環境の快適性や利便性を重視し、取引の意思決定を行うことから、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

民間の新規設備投資意欲は未だ低いものの、市内での中小工場の需要は回復してきている。

地域要因の将来予測

工業専用地域でもあり、しばらくはほぼ現状のまま推移していくものと思われる。ただ、市内立地の稀少性から需要が見込まれ、地価は概ね横ばいである。

価格決定の理由

工場の賃貸物件は少なく自用目的での取引が中心である。収集した取引事例は地域的特性の類似した工業地域内のもので規範性は高く比準価格の精度は高い。一方、賃貸市場はやや未成熟で、また標準地と類似の賃貸事例も少ないため、収益価格は相対的に規範性に欠ける。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連づけ、また単価と総額との関連の適否、代表標準地との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の混在住宅地域である。対象標準地の価格に影響を与える地域要因の変動は特にない。地価は横這い的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、工場兼住宅等が混在する住宅地域として、当面は現状を維持するものと予測する。今後将来的には、徐々に純住宅地へと進んで行くものと思われる。

価格決定の理由

対象標準地は住・工の混在地域に存し、自己利用目的の取引が中心となっている。試算価格の調整に際しては城東区内の住宅地域及び混在住宅地域の取引事例から求めた比準価格を重視し、賃貸マンションの想定から求めた収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の既成住宅地域で底堅い需要が見込まれる。地域要因についての変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模低層住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模住宅地域であり主として自用目的の取引が中心である。収集した取引事例は地域的特性の類似した周辺類似地域内のもので規範性は高い。一方、周辺には共同住宅も建つが、標準地の画地規模から収益物件の想定は困難であるため収益還元法の適用は見送った。従って市場性を反映した比準価格を標準とし、また単価と総額との関連の適否及び下記代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅からやや遠いが、一般住宅や事業所等が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因について大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅や事業所等が建ち並ぶ混在住宅地域であり、一部事業所等から住宅への転換も見られるが、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

中小規模一般住宅や店舗、作業所等が混在する最寄駅からやや遠い住宅地域である。周辺住宅地の取引事例は自用目的の小規模な建付地が大半で収益目的の需要は少なく、住宅地の特性からみて地価形成の中心は比準価格と認められる。よって、比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、小規模画地であり経済合理性に見合う賃貸住宅経営を想定できないため収益価格の査定を断念した。

地域要因

東成区は人口増加率がほぼ横ばいであり、高齢化率もやや高く、地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅が多く、中低層の事業所、駐車場等も見られる混在住宅地域であるが、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。なお、地価水準は概ね横ばい傾向になると予測する。

価格決定の理由

近隣地域の標準的使用は低層住宅地で、市場参加者は快適性及び利便性を重視する自己の居住用目的の一般所得者が中心である。従って、市場性の観点に着目した比準価格を重視し、収益性の観点に着目した収益価格は比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。