大阪府東大阪市森河内西１丁目１８８番２(放出駅・枚岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


165,000円

2017年01月01日に行った大阪府東大阪市森河内西１丁目１８８番２(大阪府東大阪市森河内西１−３０−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を165,000円/㎡としました。

大阪府東大阪市森河内西１丁目１８８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府東大阪市森河内西１丁目１８８番２
住居表示森河内西１−３０−１３
価格165,000円/㎡
交通施設、距離放出、500m
地積165㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模住宅、アパートが混在する既成住宅地域
前面道路の状況南西5.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

飛鳥由美子氏による調査レポート

不動産鑑定士飛鳥由美子
価格165,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因対象標準地の地価に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測近隣地域は中小規模一般住宅を中心にアパート等も介在する既成住宅地域として既に熟成しており、今後とも現状維持が見込まれる。地価水準はここしばらくは横這い程度で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は東大阪市の北西部、大阪市との市境付近に位置する住宅地域である。東大阪市及び周辺市域居住者による土地付中古住宅の買替や転居による移転需要が中心である。駅接近性に優れ、価格の下落が続いたことで総額的観点から割安感も生じており、特に職住接近を望む需要者の堅調な需要がある。従来からの中規模程度の画地とミニ開発により細分化された小規模画地とが混在するが、取引の中心は30坪程度の新築建売住宅で総額3000万円程度。
一般的要因東大阪市住宅地の地価は全体的に下止り、一部優良住宅地は上昇の兆しも見える。一方利便性に劣る山裾住宅地の土地需要は弱く未だ下落基調が続く。

西田稔氏による調査レポート

不動産鑑定士西田稔
価格165,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中小規模一般住宅等の住宅地域で、最寄り駅への接近性に優れる。特に大きな地域要因の変化は認められず、地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測当地域は、中小規模一般住宅等が混在する既成住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、今後も安定的に推移するものと予測される。地価水準については横ばい傾向を維持していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、東大阪市西部及び隣接市等に位置する中小規模住宅地域。主たる需要者は、東大阪市内に居住、または大阪市内に勤務する二次取得者層であり、需要は比較的底堅く、横ばい傾向にある。中心となる価格帯は土地約100㎡程度、新築戸建住宅で3，000万円∼3，500万円である。
一般的要因市の人口は微減で推移し、地価は全体として横ばい及びやや下落傾向が認められる。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6856175
北緯 135度5654712

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市鶴見区今津北２丁目５番２４大阪府大阪市鶴見区茨田安田町１４９番４２大阪府大阪市鶴見区放出東１丁目５番７外大阪府大阪市鶴見区今津南２丁目４番５外大阪府大阪市鶴見区今津南２丁目４番５外大阪府大阪市福島区福島７丁目７番３大阪府東大阪市西堤本通東３丁目１６番５大阪府東大阪市友井３丁目３５９番７大阪府東大阪市森河内西１丁目１８８番２

参考：近隣駅の地価相場

放出駅(地価相場 206,000円/㎡)枚岡駅(地価相場 248,000円/㎡)瓢箪山駅(地価相場 248,000円/㎡)高井田中央駅(地価相場 202,000円/㎡)深江橋駅(地価相場 218,000円/㎡)新石切駅(地価相場 323,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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