大阪府大阪市鶴見区今津北４丁目６番１５(徳庵駅・横堤駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


117,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市鶴見区今津北４丁目６番１５(大阪府大阪市鶴見区今津北４−８−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を117,000円/㎡としました。

大阪府大阪市鶴見区今津北４丁目６番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市鶴見区今津北４丁目６番１５
住居表示今津北４−８−５
価格117,000円/㎡
交通施設、距離徳庵、600m
地積563㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

原口友良氏による調査レポート

不動産鑑定士原口友良
価格117,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因民間の新規設備投資意欲は未だ低いものの、市内での中小工場の需要は回復してきている。
地域要因の将来予測工業専用地域でもあり、しばらくはほぼ現状のまま推移していくものと思われる。ただ、市内立地の稀少性から需要が見込まれ、地価は概ね横ばいである。
市場の特性同一需給圏は大阪市内及び門真市、大東市等広域に渡る内陸型工業地域である。工業専用地域は近隣地域を含んだ周辺一帯の比較的狭いエリアで、背後は一般住宅、共同住宅も散見され住宅色の強い用途利用がなされている。需要者の中心は市内及び周辺都市の中小工場や倉庫業等経営の事業者が中心となる。取引が少なく価格帯の把握は困難である。大企業を中心に収益改善の兆しが見られ、中小企業を取り巻く経済環境はまだ厳しいものの、需要は回復してきている。
一般的要因世界の政治・経済環境は内向き指向を強め、不安定な状況にあり、日本でも将来の不確実性は高い。さて、鶴見区の地域経済は市中心部ほどではない。

今西完治氏による調査レポート

不動産鑑定士今西完治
価格117,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因超低金利や円高是正を背景に設備投資に動く企業もみられるが、既存設備の拡充投資が中心で地価水準を押し上げるほどの勢いはない。
地域要因の将来予測工業専用地域に指定されており土地利用は比較的安定しているものの、製造業の事業所が減少し、倉庫兼事務所や配送センター等がこれに代わる動きが徐々に進み、流通業務地域的色彩が強くなってゆくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大阪市及びその隣接市の中小規模工場・倉庫等を中心とした工業地域。主な需要者は製造業・物流業・倉庫業等の法人事業者である。円高是正や超低金利を背景に、中小企業にも一部に設備投資を活発化する動きが見られるものの広がりが小さく、工場地の地価水準を押し上げる程の勢いは見られない。土地取得は既存設備の拡充投資が多く、物件により取引当事者の事情や個別の条件が多様で、中心価格帯の把握は困難な状況である。
一般的要因工業統計調査によると大阪市の製造品出荷額はH20年の4．6兆円からH22年の3．6兆円へと激減したがその後ほぼ横ばい状態を続けている。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度695014
北緯 135度5771452

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市鶴見区緑３丁目４２４番２大阪府大阪市鶴見区茨田横堤町１２３２番１大阪府大阪市鶴見区茨田安田町１４９番４２大阪府大阪市鶴見区今津南２丁目４番５外大阪府大阪市鶴見区横堤３丁目５４６番１０大阪府大阪市鶴見区今津南２丁目４番５外大阪府大阪市此花区高見３丁目５４番３外大阪府東大阪市宝持１４６番５６大阪府東大阪市森河内西２丁目２０３番９大阪府東大阪市徳庵本町１３９３番２

参考：近隣駅の地価相場

徳庵駅(地価相場 186,000円/㎡)横堤駅(地価相場 216,000円/㎡)放出駅(地価相場 206,000円/㎡)鶴見緑地駅(地価相場 182,000円/㎡)今福鶴見駅(地価相場 232,000円/㎡)鴻池新田駅(地価相場 159,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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