大阪府大阪市鶴見区今津南２丁目４番５外(放出駅・徳庵駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


186,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市鶴見区今津南２丁目４番５外(大阪府大阪市鶴見区今津南２−４−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を186,000円/㎡としました。

大阪府大阪市鶴見区今津南２丁目４番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市鶴見区今津南２丁目４番５外
住居表示今津南２−４−１２
価格186,000円/㎡
交通施設、距離放出、980m
地積341㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況倉庫兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小工場、倉庫にマンションも見られる工業地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

今西完治氏による調査レポート

不動産鑑定士今西完治
価格186,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因超低金利や円高是正を背景に設備投資に動く企業もみられるが、既存設備の拡充投資が中心で地価水準を押し上げるほどの勢いはない。
地域要因の将来予測工場、事務所兼倉庫、共同住宅等が混在する地域であるが、騒音等の面で工場としては操業環境が厳しいため、徐々に事務所兼倉庫やマンションの比重が増えていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大阪市及びその隣接市の事務所兼倉庫等を中心とした住工混在地域。主な需要者は製造業・物流業・保守サービス業等の法人事業者である。円高是正や超低金利を背景に、中小企業にも一部に設備投資を活発化する動きが見られるものの広がりが小さく、工場地の地価水準を押し上げる程の勢いは見られない。土地取得は既存設備の拡充投資が多く、物件により取引当事者の事情や個別の条件が多様で、中心価格帯の把握は困難な状況である。
一般的要因工業統計調査によると大阪市の製造品出荷額はH20年の4．6兆円からH22年の3．6兆円へと激減したがその後ほぼ横ばい状態を続けている。

工藤象三氏による調査レポート

不動産鑑定士工藤象三
価格186,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺には一部で工場跡地における住宅地分譲等も見受けられ、一定の宅地需要が認められるが、その他の地域要因に大きな変化は認められない。
地域要因の将来予測中小規模の工場や倉庫に共同住宅も見られる工業地域であり、周辺では一部工場等から住宅への転換も見られるが、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR学研都市線等の沿線で、概ね鶴見区を中心とする大阪市東部及び周辺各市の圏域に存する工業地である。需要者の中心は工場・倉庫兼事務所等としての利用を目的とする中小企業、事業者等であるが、住宅地としての需要も認められる。近年、金融機関の融資姿勢が積極的になり、特に近隣に住宅がない工業地を中心に土地需要は堅調に推移している。なお用途や規模により価格帯は様々で、中心となる価格帯を把握することは困難である。
一般的要因景気に減速感があり実体経済の上昇力が乏しく、都心部の不動産市場を除き需要は依然弱含みである。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度68954086303711
北緯 135度56884765625

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

放出駅(地価相場 206,000円/㎡)徳庵駅(地価相場 186,000円/㎡)高井田中央駅(地価相場 202,000円/㎡)深江橋駅(地価相場 218,000円/㎡)横堤駅(地価相場 216,000円/㎡)今福鶴見駅(地価相場 232,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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