地域要因

地域要因に格別の変動はない。地域内及び周辺では小規模な宅地開発が見られるが、住宅地の需給は概ね安定している。

地域要因の将来予測

昭和40年代中頃に開発された住宅団地で、中規模の一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地を形成しており、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

中規模の一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地で、アパートや月極駐車場等の収益物件も若干見られるが、自己の居住目的での取引が中心であるので、原価法及び収益還元法は適用せず、比準価格のみ試算したが、信頼性の高い取引事例より求めており、代表標準地の価格とも均衡を得ている。よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年土砂災害が全国各地で見られることから、傾斜地勢にある周辺住宅地域は人気がなく、地価は下落が続き、下落幅は市内でも大きい地域である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

区画整然とした画地の戸建住宅が中心の地域で、対象標準地周辺ではアパート等はほとんど見られないため、収益還元法は適用しなかった。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ほぼ熟成した住宅地域で、特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。JR線西側に立地し利便性がやや劣る地域ではあるが、地価水準は下落傾向から横ばい傾向になり当面継続するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼性は高い。一方、地域要因に基づき市場参加者の意思決定の過程を考察すると、収益力が価格に与える影響は小さく、収益性は反映され難いと思料する。よって、収益価格は試算せず市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣を含む一円に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

郊外型の住宅地域。生活利便性に恵まれ、有効需要は根強い。高値事例も見られるようになってきており、地価は堅調な展開が予測される。

価格決定の理由

当該近隣地域は戸建住宅が主体であるが、近年、徐々に共同住宅立地も進んでいる。共同住宅は遊休地利用の一方途として建築されることが多いため、賃料は建物建築費を中心に決定される傾向が強い。また、賃料には持ち家に対する根強い需要が反映されず、住宅地価を捉え難い面もある。鑑定評価額は、一円の土地取引は自用目的が圧倒的中心をなしているので、比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり決定した。

地域要因

若里地区の南端に位置し長野駅から距離があり犀川堤防に近接する地域であり、人気の高い同地区の中では需要が弱目である。

地域要因の将来予測

既成住宅地域として熟成しており地域要因に大きな変動は認められないが、市内でも特に住宅地需要の強い若里地区に位置し、同地区内の地域としては弱目ではあるが安定した需要が見込まれ、地価は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、基本的には戸建住宅中心の地域であり事業収支の観点からアパート経営を想定することに説得力が低いため収益還元法は適用しなかった。比準価格は若里地区を中心にこれと隣接する地区の取引事例に基づき試算されており、市場の取引実態を反映した説得力の高い価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

傾斜地勢にある周辺住宅地域は人気がなく、さらに画地規模が大きめのため地価は下落が続き、下落幅は市内でも大きい地域である。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しているが、今後は画地の細分化が見込まれるものと予測する。傾斜地勢で災害の危険性があり、街路条件も劣ることから需要は少なく、今後も地価は下落が続くものと予測する。

価格決定の理由

画地規模の大きい戸建住宅が中心の地域で、周辺街路の幅員も狭い影響もあり、対象標準地周辺ではアパート等はほとんど見られないため、収益還元法は適用しなかった。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな変動要因はないが、周辺の代替関係にある路線との競合性の関係により、需要は回復しつつある

地域要因の将来予測

近くのスーパーは盛況であるが画地規模及び総額水準が大きいことから進出企業が限定される面がある。当面現状維持で、価格動向は引き続き弱含みと予測する。

価格決定の理由

比準価格は路線商業地域を中心とした取引事例から試算しており、説得力があり、実勢を反映している。一方、路線商業地域は広い敷地に低層店舗を前提とし、高度利用がされていないため収益価格は低く求められた。立地条件、総額水準等から比準価格水準で取引されることが多い。よって市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連や代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

長野駅東口土地区画整理事業の進捗による街路整備等により周辺地域の利便性は向上しており、依然として新規分譲地を中心に高値取引が目立つ。

地域要因の将来予測

熟成した既成住宅地域であり地域要因の大きな変動は見られないが、良好な居住利便性に加え長野駅東口土地区画整理事業地の効果の反映もあるため需要は強く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件の立地もある程度見込まれるが、実際の不動産取引で指標とされるのは取引価格水準である。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。比準価格は多数の取引事例に基づき求められた価格であり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。よって、比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。旧来の中心商業地は店舗の郊外化等により衰退傾向にあるが、新たな投資も見られるようになってきた。

地域要因の将来予測

県庁に近い国道沿いに中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、店舗の閉鎖が見られるほか、事務所の空室率が高い状況に変化はない。今後もこの状態が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、中心商業地の事例が収集でき、補修正も適正で市場性を反映した価格が求められた。収益価格は、標準地に8階建の事務所ビルを建築して賃貸する場合を想定して求めたもので、容積率には余裕があるが、当該標準地の収益性を反映した価格である。以上の各価格の性格及び市場参加者の属性等を勘案し、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域全体としての本格的な需要増加にはまだ遠く、需要は依然低調といえる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格については、類似性が高い新規の賃貸事例が非常に少ないことからその精度に多少懸念があり、また借り手市場の傾向が依然として強いことが総収益水準に影響し、低位に試算されたものと見られる。比準価格は長野市中心商業地域の複数の取引事例に基づき試算されており、市場の取引実態を反映した説得力のある価格といえる。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められない。ビル入居テナントの変化もさほど見られず現状維持の状況が続きつつも、やや回復の動向も見られる。

地域要因の将来予測

長野市の中心商業地域として熟成しており、地域要因の大きな変動は認められず、当面は現状維持と予測する。景気の回復傾向は見られるが個人消費は未だ弱く、地価への効果は限定的。北陸新幹線の延伸効果も見られる。

価格決定の理由

比準価格は、長野市の中心市街地の類似地域の5事例を選択し比準したもので、適正に比準されており、市場特性を反映し実証的で精度が高いと言える。他方収益価格は事務所ビルの空室が目立つ等、賃貸市場の回復の遅れ等を反映し、低位に試算されたと考えられる。以上の検討から信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を参酌し、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

長野駅周辺地区では、古い事務所・商業ビルの空室率は高めながら、新幹線延伸と新駅ビル開業等により活況が戻りつつある。

地域要因の将来予測

長野駅に近い古くからの商業地域であるが、街路、繁華性等の点でやや見劣りする。長野駅周辺では新駅ビル開業等で活況が戻りつつあり、地価は下落傾向から横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

商業地の取引は少ないものの、同程度の価格帯の取引から試算した比準価格は地域格差率が比較的小さく、市場実態を反映した価格で説得力がある。収益価格は、適正賃料の把握と空室率の認定がやや困難なため、相対的に信頼性が劣ることは否めない。以上から、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はみられない。顕在化している売り物件は少なく、需給は落ち着いた状況が続いている。

地域要因の将来予測

中心市街地に近接する古くからの熟成した既成住宅地域として安定しており、需給も落ち着いているため取引も少ない。地域要因にも大きな変動は認められず、地価水準は現状維持と予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件の立地も比較的見られるが、実際の不動産取引で指標とされるのは取引価格実績水準であり、土地価格水準に見合う賃料収入までは見込めない地域のため収益価格は低位に試算された。比準価格は多数の取引事例に基づき求められた価格で、自用の戸建住宅中心の当地域の市場実態を反映した説得力の高い価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北陸新幹線延伸と新長野駅ビル開業の効果により、駅周辺は活況を呈している。長野駅周辺では単価の高い取引が散見される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地と同程度の価格水準の取引は極めて少ないため、比準価格で採用した事例との地域格差率は大きくなったが、市場実態を反映した妥当な価格である。一方収益価格は、近接した事務所ビルでも入居時期等の差異により賃料に大きな格差があるのが実情であること等から、相対的に精度が劣るものの、試算価格はある程度の信頼性を有する。以上から、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域に変動要因は認められない。駅周辺商業地域よりやや離れる位置にあるため、引き続き地価は緩やかな下落局面にある。

地域要因の将来予測

土地利用度の高い中心市街地商業地域で、地域に変動要因は認められない。繁華性に乏しい商業地域であるが、マンション用地需要を背景に地価水準に底値感が生じつつある。当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

地域内には低層建物もみられ、容積率を十分に活用した賃貸想定が困難であるため、収益価格水準にもその反映が認められ、低位に試算された。本地域及び類似地域における取引は、自用目的の取引が多く、地価もこれに基づき形成される傾向が観察される。よって、鑑定評価額決定にあたっては、上記分析を踏まえ、比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域に変動要因は認められない。駅ビルリニューアルの影響が期待されるが、現時点で明確な影響は認められない。

地域要因の将来予測

地域の土地利用度は高く、新たな利用が行われる余地は少ない。北陸新幹線金沢駅営業開始による駅ビルリニューアルが隣接地域にて行われ、本地域への収益改善期待が認められる。

価格決定の理由

駅より近距離の取引事例は稀少であるが、地価水準面にて関連性ある事例より試算が行われ、比準価格は、実証性を有するものと認められる。収益価格に関しては、地域の賃貸需要の実際からも、容積率等を十分に反映した効率的建物想定が困難で、求められた試算水準も低位となった。よって、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。