長野県長野市大字鶴賀字流２１２０番１(市役所前駅・長野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


94,500円

2016年01月01日に行った長野県長野市大字鶴賀字流２１２０番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を94,500円/㎡としました。

長野県長野市大字鶴賀字流２１２０番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市大字鶴賀字流２１２０番１
住居表示 
価格94,500円/㎡
交通施設、距離権堂、450m
地積461㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北25.0m国道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮本豊氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本豊
価格94,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣を含む一円に特段の変化は窺えない。同一需給圏に競合する沿道型施設が多く、地方景気停滞下、商況は厳しい。
市場の特性同一需給圏は中心街近郊の商業地域全域に及び、幹線ないし準幹線沿線により強い代替競争関係が認められる。需要者は物販業、飲食業等を行う地元の法人個人が中心である。近年、付近は市内各所に展開する大型商業施設との競合で停滞色を濃くしている。売上げ低迷等から供給圧力が強い一方、有効需要は弱いものの、背後地価格との関連から地価は下げ止まってきている。商業地の土地取引は絶対数が少なく、需要の中心となるような価格帯の把握は困難である。
一般的要因全般景気には好転を示す指標が目立ってきているが、地方への波及は限定的である。商工業地については引き合いが少なく、地価下落が続いている。

奥村淳氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村淳
価格94,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。都市計画道路に接面するが拡幅済で価格に影響ない。
地域要因権堂B−1地区市街地再開発事業が完了し上層階マンションは完売。1階テナントの業種によっては人の流れが向かう可能性もある。
地域要因の将来予測幹線街路沿いで車の通行量は多いが集客力のある核店舗から外れる位置にあり商況は弱い状況が続く。東権堂地区の再開発事業の影響は及びにくく、店舗・事務所の需要は低位のまま地価も当面は下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は長野駅を中心とした商業地全域。需要者は主に小売店舗や貸ビルを業とする個人事業者もしくは中小企業である。権堂アーケード街及び核店舗に比較的近い位置にあるが、当該国道は幹線道路として車の通行量が多い割には顧客の滞留性・吸引力に欠けるため新規需要はあまり期待できない。商業採算の取れる業種限定で比較的小規模画地の店舗や事務所の需要が中心と思われるが、最近の商業地取引は散発的で需要の中心となる価格帯は把握できない。
一般的要因景気浮揚の実感に乏しいが、飲食店等業種によっては好調さを維持している。商況によって新旧の入れ替わりも激しく土地需要の向上には至らない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6468937
北緯 138度196937

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)長野駅(地価相場 67,800円/㎡)権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)本郷駅(地価相場 71,100円/㎡)桐原駅(地価相場 68,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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