長野県長野市青木島４丁目４番２外(安茂里駅・川中島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


67,500円

2016年01月01日に行った長野県長野市青木島４丁目４番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を67,500円/㎡としました。

長野県長野市青木島４丁目４番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市青木島４丁目４番２外
住居表示 
価格67,500円/㎡
交通施設、距離川中島、2,500m
地積1,314㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗、営業所等の混在する路線商業地域
前面道路の状況北西16.0m県道
その他の接面道路南西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

内藤武美氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤武美
価格67,500円/㎡
個別的要因角地であり、側道の状況から効用増が認められる。個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな変動要因はないが、周辺の代替関係にある路線との競合性の関係により、需要は回復しつつある
地域要因の将来予測近くのスーパーは盛況であるが画地規模及び総額水準が大きいことから進出企業が限定される面がある。当面現状維持で、価格動向は引き続き弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏は、長野市市街地外周部にある郊外型店舗が立地しうる幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は事業経営者やチェーン展開する法人が挙げられる。周辺地域の幹線道路沿いに店舗撤退や空地があり、競合する幹線道路沿いにおいても店舗選別性が進む。平成25・26年に篠ノ井の上庭区画整理地に新規大型店舗の出店が相次いだが、当該地域の需要にあまり影響は感じられない。需要者の中心価格帯及び総額水準は画地規模がばらばらで明確でない。
一般的要因生産・雇用面が回復しつつあり景気は持ち直してきている。郊外型店舗用地の需要は前年より回復傾向にある。

羽田富雄氏による調査レポート

不動産鑑定士羽田富雄
価格67,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。道路・画地規模等は標準的で、地域内の競合性は現状維持で推移。
地域要因地域要因に格別な変動はない。
地域要因の将来予測県道沿いに物販・飲食等の郊外型店舗、自動車関連の事業所等が建ち並ぶほぼ熟視した路線商業地域で、地域要因に格別の変動はなく当面現状維持と予測する。
市場の特性同一需給圏は、長野市郊外の幹線沿線の路線商業地域。需要者の中心は、全国展開する量販店・飲食店業者、沿道サービス業等を拡大する地場業者が考えられる。大手の店舗需要は、定期借地・定期借家のケースが多かったが、近年は地価下落等により取得するケースも見られ、需給環境が変化しつつある。市場の中心価格帯は、営業の種別及び敷地の規模が多様であり、また取引事例が少なく、市場の中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因長野市H27．10人口377千人・−1．3％／5年。同高齢化率28．1％・＋3．3pts／5年。H26取引件数3．3千件・−8．5％。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6182197
北緯 138度1803174

参考：該当物件周辺マップ

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長野県長野市大字青木島字二貫地乙３０２番３長野県長野市大字安茂里字竹裏１８０７番１長野県長野市大字若里字上河原１３６０番１ほか１筆長野県長野市大字大塚字大北１５６２番３４４長野県長野市篠ノ井布施五明字村前４３６番５長野県長野市青木島町大塚字北島９１０番１７長野県長野市大字南長野字宮東４６０番２長野県長野市浅川西条９３３番長野県長野市大字安茂里字米村２０１９番６外長野県長野市青木島４丁目４番２外長野県長野市上松３丁目１２５６番１長野県長野市大字南長野字上ノ原２７９番４外１筆長野県長野市稲里町中央３丁目１番３

参考：近隣駅の地価相場

安茂里駅(地価相場 62,500円/㎡)川中島駅(地価相場 62,500円/㎡)長野駅(地価相場 67,800円/㎡)金井山駅(地価相場 44,450円/㎡)市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)今井駅(地価相場 45,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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