長野県長野市青木島町大塚字北島９１０番１７(金井山駅・川中島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


50,500円

2016年01月01日に行った長野県長野市青木島町大塚字北島９１０番１７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,500円/㎡としました。

長野県長野市青木島町大塚字北島９１０番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市青木島町大塚字北島９１０番１７
住居表示 
価格50,500円/㎡
交通施設、距離川中島、3,500m
地積183㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ郊外の分譲住宅地域
前面道路の状況北4.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

羽田富雄氏による調査レポート

不動産鑑定士羽田富雄
価格50,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。道路・画地規模等は標準的で、地域内の競合性は現状維持で推移。
地域要因環境条件は概ね良好であるが、地域内の道路幅員がやや狭く、周辺新興住宅地域に比し、やや市場性が減退している。
地域要因の将来予測地域内の道路幅員がやや狭く周辺新興住宅地域に比しやや市場性が減退。地価は引き続き弱含みと予測。
市場の特性同一需給圏は、青木島・稲里地区を中心とする犀南地区の住宅地域。需要者の中心は圏内の居住者であるが、市中心部及び千曲市等周辺市町村からの転入者も見られる。地域内は道路幅員が相対的に狭く市場性にやや減退感があったが、周辺地域における供給過剰気味の宅地開発が一段落しつつあり、弱含みで推移していた需給は回復の兆しが見えつつある。市場の中心価格帯は、土地は1千万円∼1．2千万円程度、新築戸建住宅は2．5千万円∼3千万円程度。
一般的要因長野市H27．10人口377千人・−1．3％／5年。同高齢化率28．1％・＋3．3pts／5年。H26取引件数3．3千件・−8．5％。

林部敏弘氏による調査レポート

不動産鑑定士林部敏弘
価格50,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅へは相当程度遠いが、幹線道路背後に位置し大規模小売店舗等への接近性も良好であることから相応の需要は見られる。
地域要因の将来予測郊外の分譲地として熟成してきているが、地域要因の大きな変化は見られず、今後も現状のまま推移するものと予測する。利便性の良好な住宅地域を中心に需給は回復傾向にあり、地価は下落率緩和と予測する。
市場の特性同一需給圏は長野市内犀川以南の住宅地域の圏域。需要者の中心は長野市南部の居住者であるが、周辺市町村からの転入も見られる。犀川以南地域は従来から分譲住宅地供給が相当程度多く、多少供給過多の感がある地区もあるが、居住利便性が良好で人気の高い地区の需要は堅調であり、特に規模が小さく総額が抑えられた物件の需要が強い。市場の中心価格帯は土地で900万円∼1300万円程度、新築戸建住宅で2500∼3000万円程度である。
一般的要因地方経済の回復の足取りは鈍いが、北陸新幹線の延伸や長野駅前の整備による効果が見られる。居住条件の良好な地区では需要の回復動向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6079077
北緯 138度1848382

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

長野県長野市大字青木島字二貫地乙３０２番３長野県長野市篠ノ井布施五明字村前４３６番５長野県長野市大字南長野字宮東４６０番２長野県長野市青木島４丁目４番２外長野県長野市大字高田字守田沖４５２番１外長野県長野市大字若里字村合６３６番２長野県長野市稲里町中央３丁目１番３

参考：近隣駅の地価相場

金井山駅(地価相場 44,450円/㎡)川中島駅(地価相場 62,500円/㎡)安茂里駅(地価相場 62,500円/㎡)大室駅(地価相場 55,000円/㎡)今井駅(地価相場 45,400円/㎡)長野駅(地価相場 67,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード