長野県長野市大字安茂里字小路１４３２番１外(長野駅・安茂里駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


33,000円

2016年01月01日に行った長野県長野市大字安茂里字小路１４３２番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,000円/㎡としました。

長野県長野市大字安茂里字小路１４３２番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市大字安茂里字小路１４３２番１外
住居表示 
価格33,000円/㎡
交通施設、距離安茂里、700m
地積451㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南3.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

畔上豊氏による調査レポート

不動産鑑定士畔上豊
価格32,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因傾斜地勢にある周辺住宅地域は人気がなく、さらに画地規模が大きめのため地価は下落が続き、下落幅は市内でも大きい地域である。
地域要因の将来予測戸建住宅地域として熟成しているが、今後は画地の細分化が見込まれるものと予測する。傾斜地勢で災害の危険性があり、街路条件も劣ることから需要は少なく、今後も地価は下落が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、安茂里地区を中心にその周辺地区の住宅地域。画地規模が大きい古くからの住宅地域で、需要者は市内の居住者が中心と思われる。傾斜地勢の住宅地域は総じて不人気で、特に対象標準地を含めた周辺は土砂災害警戒区域に指定されている箇所が多いことも反映し、需要は低調である。市場の中心価格帯は、土地が1200万円∼1500万円程度、新築戸建住宅は2500万円程度である。
一般的要因市全体人口は減少傾向。安茂里地区も減少しており、人気のない地区の需要は依然低調である。

金子和寛氏による調査レポート

不動産鑑定士金子和寛
価格33,200円/㎡
個別的要因方位が南向きであるほかは、標準的画地である。個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの既成住宅地であり、傾斜地（土砂災害警戒区域）に立地し、更に画地規模が大きいため需要は少なく、地価は依然として下落。
地域要因の将来予測戸建住宅地として熟成しており、今後も環境に大きな変化はないと予測する。傾斜地の既成住宅地域で、街路条件も劣り人気は少なく、さらに総額水準が嵩むことから今後も地価は下落が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は当市安茂里地区及びその周辺地区に位置する既成住宅地域で、需要者の中心は当市内の居住者（殊に、当地区の居住者や地縁者）が主体である。傾斜地で街路条件が劣り、対象標準地周辺は土砂災害警戒区域に指定されていることから需要は減退している。全般的に、土地価格が1000∼1500万円程度、新築の戸建住宅では3000∼3500万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因直近1年では総人口は微減、住宅地地価は全般に下落しているが緩和傾向にあり、利便性に優れる市街地では横ばい地点も増加し上昇地点も見られる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6272744
北緯 138度1881914

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長野駅(地価相場 67,800円/㎡)安茂里駅(地価相場 62,500円/㎡)市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)川中島駅(地価相場 62,500円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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