長野県長野市大字南長野字石堂南１２６２番１２(長野駅・市役所前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


104,000円

2016年01月01日に行った長野県長野市大字南長野字石堂南１２６２番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を104,000円/㎡としました。

長野県長野市大字南長野字石堂南１２６２番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市大字南長野字石堂南１２６２番１２
住居表示 
価格104,000円/㎡
交通施設、距離長野、340m
地積122㎡
形状不整形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況西6.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

畔上豊氏による調査レポート

不動産鑑定士畔上豊
価格104,000円/㎡
個別的要因都市計画道路である前面道路は計画決定段階のため価格に影響はない。不整形による効用減もなく、個別的要因に変動はない。
地域要因長野駅周辺地区では、古い事務所・商業ビルの空室率は高めながら、新幹線延伸と新駅ビル開業等により活況が戻りつつある。
地域要因の将来予測長野駅に近い古くからの商業地域であるが、街路、繁華性等の点でやや見劣りする。長野駅周辺では新駅ビル開業等で活況が戻りつつあり、地価は下落傾向から横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、中心市街地及びその周辺に位置する商業地域である。画地規模が小さく総額が低めであることから、需要者の中心は小規模の事務所ビルや店舗取得を目論む地元企業及び個人事業者等である。長野駅周辺は新駅ビルの開業や再開発ビルの完成等により新しい店舗が増えたが、駅から離れるほど商況は厳しくなっており、需給も弱い。取引される規模や価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因近隣型等旧来からの商業地域は空洞化が目立ち、賃貸ビルは収益性の劣る物件が多く、商業地需要は低調な状況が続いている。

西澤俊次氏による調査レポート

不動産鑑定士西澤俊次
価格104,000円/㎡
個別的要因都市計画道路予定地（計画決定段階）に僅かに指定されているが、価格への影響はない。不整形による価格への影響もなく、個別的要因に変動はない。
地域要因住宅併用店舗も散見され繁華性はあまり高くないが、長野駅、及び中央通りに近い優位性を有している。不動産需要は弱い状況にある。
市場の特性同一需給圏は長野市中心市街地の商業地域で、その周辺地域も含む。需要者は店舗経営者が中心であり、ビル賃貸業者も考えられる。県内の事業者、地元の事業者が中心である。中心市街地にあり良好な立地条件であるが、住宅併用店舗が混在する商業地域であり不動産需要はやや弱い。新幹線延伸により駅ビル、駅前広場が整備され顧客増がみられるが、当地域への影響はみられない。画地規模は幅があり、中心価格帯は把握し得ない状況にある。
一般的要因北陸新幹線の延伸により長野駅ビル、駅前が整備され、新幹線利用の観光客は増加しているが、事務所、店舗の不動産需給への影響は駅周辺に限定的。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度644822
北緯 138度1869024

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長野駅(地価相場 67,800円/㎡)市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)本郷駅(地価相場 71,100円/㎡)安茂里駅(地価相場 62,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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