長野県長野市若里５丁目１５１２番２９(長野駅・安茂里駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


67,200円

2017年01月01日に行った長野県長野市若里５丁目１５１２番２９(長野県長野市若里５−１８−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を67,200円/㎡としました。

長野県長野市若里５丁目１５１２番２９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県長野市若里５丁目１５１２番２９
住居表示若里５−１８−１４
価格67,200円/㎡
交通施設、距離長野、2,100m
地積262㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、市営住宅が混在する既成住宅地域
前面道路の状況西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

和田幸史氏による調査レポート

不動産鑑定士和田幸史
価格67,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因若里地区の南端に位置し長野駅から距離があり犀川堤防に近接する地域であり、人気の高い同地区の中では需要が弱目である。
地域要因の将来予測既成住宅地域として熟成しており地域要因に大きな変動は認められないが、市内でも特に住宅地需要の強い若里地区に位置し、同地区内の地域としては弱目ではあるが安定した需要が見込まれ、地価は上昇傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は若里・栗田地区及びこれと隣接する地区の住宅地域の圏域。需要者の中心は長野市及び周辺市町村へ通勤するサラリーマン層とみられる。文化会館・総合病院や大規模商業施設等への良好な接近性に加え、土地区画整理事業による長野駅東口周辺の利便性向上により、近年若里・栗田地区の住宅地は特に人気が高く、高値での取引も目立つ。市場の中心価格帯は土地で15∼20百万円程度、新築戸建住宅で30∼35百万円程度とみられる。
一般的要因個人消費は低迷状態が続いているが、利便性が良好な住宅地や中心市街地及びその周辺の分譲マンションについては旺盛な需要が認められる。

内藤武美氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤武美
価格67,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動要因はない。
地域要因特に大きな変動要因はない。浸水想定区域に指定されたものの河川整備の状況や地域的に水害リスクの影響は価格に織り込み済みである。
地域要因の将来予測戸建住宅主体の地域として熟成しており、今後も当面現状を維持するものと予測。若里地区は底堅い不動産需要があり、地価は微増傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、犀川より北方の若里、栗田、中御所及び周辺地域の熟成した住宅地域。需要者の中心は、市居住の最終ユーザーであり、周辺市からの転入者も認められる。周辺には病院、大学、多目的スポーツアリーナ等公共・公益的施設があるほか利便施設も充実している。ここ数年、周辺で行われた新規分譲地の価格水準は高く成約率も良好である。土地価格は1500∼1800万円程度、新築戸建住宅は3000∼3400万円程度が中心価格帯である。
一般的要因芹田地区の人口及び世帯数は微増傾向。雇用・生産面で等景気回復要因があり、景気は持ち直してきているが先行きは不透明である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6272744
北緯 138度1881914

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長野駅(地価相場 67,800円/㎡)安茂里駅(地価相場 62,500円/㎡)市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)川中島駅(地価相場 62,500円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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