長野県長野市稲里１丁目２３番４(川中島駅・安茂里駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


50,600円

2017年01月01日に行った長野県長野市稲里１丁目２３番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,600円/㎡としました。

長野県長野市稲里１丁目２３番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県長野市稲里１丁目２３番４
住居表示 
価格50,600円/㎡
交通施設、距離川中島、1,800m
地積350㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
前面道路の状況南4.9m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮本豊氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本豊
価格50,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣を含む一円に特段の変化は見られない。
地域要因の将来予測郊外型の住宅地域。生活利便性に恵まれ、有効需要は根強い。高値事例も見られるようになってきており、地価は堅調な展開が予測される。
市場の特性同一需給圏は犀川以南、千曲川以北の一円（犀南地区）。需要者は長野市在住の30∼40代の第一次取得者が中心。中小の開発地、個別の売地が各所に散在し、宅地供給は多いものの値頃感などから有効需要も厚くなってきている。土地は1500万円前後、新築の戸建物件は2500∼3000万円が需要の中心である。
一般的要因市の人口総数、生産年齢人口は減少を続ける一方、老年人口は増加の一途にある。土地取引件数は増加傾向。条件の良い住宅地の引き合いは堅調。

久保田修二氏による調査レポート

不動産鑑定士久保田修二
価格50,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の土地区画整理実施済の区域内にあり、新規土地区画整理地内の土地との競合性ではやや劣るものの、底堅い需要がある。
地域要因の将来予測土地区画整理事業実施済の閑静な住宅地域。空閑地も多いが当面現状維持と予測。稲里地区及び周辺は世帯数が微増傾向にあり、宅地の新規供給も多いものの、需要は底堅い。
市場の特性同一需給圏は、長野市犀南地域で概ね稲里町・青木島町及び川中島町地区等の住宅地域。需要者は長野市及び周辺市町村の個人が主であり、犀北地域、周辺地域からの転入者もある。不動産市場は活発化しつつあり、犀南地区は人口世帯数とも増加しており土地区画整理事業等による宅地供給が多いものの、既成の土地区画整理事業地内にある対象近隣地域の需要は底堅い。土地は1千万円∼1千5百万円程度、新築戸建住宅は3千万円程度である。
一般的要因地方経済の景気回復は遅れているが、利便性の高い住宅地を中心に不動産需要は回復傾向にある。地区内の世帯分離は＋0．4％増加。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6136199
北緯 138度1693074

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

川中島駅(地価相場 62,500円/㎡)安茂里駅(地価相場 62,500円/㎡)今井駅(地価相場 45,400円/㎡)長野駅(地価相場 67,800円/㎡)金井山駅(地価相場 44,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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