長野県長野市川中島町上氷鉋字飯縄面２１９番(市役所前駅・権堂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


17,800円

2016年01月01日に行った長野県長野市川中島町上氷鉋字飯縄面２１９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,800円/㎡としました。

長野県長野市川中島町上氷鉋字飯縄面２１９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市川中島町上氷鉋字飯縄面２１９番
住居表示 
価格17,800円/㎡
交通施設、距離川中島、800m
地積877㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅と一般住宅の混在する住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

西入悦雄氏による調査レポート

不動産鑑定士西入悦雄
価格17,900円/㎡
個別的要因標準画地と比較して、特に際立った個別的要因は認められない。
地域要因旧来からの農家集落地域で、排他的・硬直的な地域特性を有するため、新規需要は顕在化し難く、需要者は地元の地縁・血縁関係者等が主体である。
地域要因の将来予測古くからの農家集落地域で、特段大きな変化は見られず、当分は現状のまま推移すると思われる。又当該地域は硬直的な地域特性を有するため、一般的な需要は顕在化し難く、地価は引き続き下落で推移すると思料される。
市場の特性同一需給圏は長野市の犀川以南に存する農家集落地域一帯である。需要者は圏内の居住者、及び地縁・血縁関係者に限定される傾向にある。当該地域は小学校、最寄り駅には近接するが、市街化調整区域内の農家集落地域であり、排他的・硬直的な地域特性を有し、一般的な需要が顕在化し難い。更には画地規模も大きく総額が嵩む等、市場性の減退が認められる。以上の特性から、需要の中心となる価格帯の把握が困難である。
一般的要因地方圏においては依然として景気回復の動きが鈍く、地域経済も停滞傾向にあり、不動産市況も総じて弱含みで推移している。

齋藤隆氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤隆
価格17,700円/㎡
個別的要因特段の個別的要因の変動はないが、規模が大きく総額が嵩むため市場性は低下している。
地域要因市街化区域に近く、小学校にも近接し、大規模農家住宅及び農地が多く見られる地域であるが、市街化調整区域のため、現在、開発の動きはない。
地域要因の将来予測市街化区域に近く小学校にも近接しているが、農家住宅を中心とする市街化調整区域内住宅地域であり、当面現状のまま推移するものと予測する。規模が大きく総額が嵩むため市場性が劣り価格は下落傾向が続いている。
市場の特性同一需給圏は長野市犀南地区の市街化調整区域内住宅地域である。対象標準地が存する地域は従来型の農家集落地域であり、市街化調整区域のため開発の動きはなく、需要者は近隣地域及びその周辺地域に血縁又は地縁を有する者に限定される傾向にある。農家人口の減少、市街化区域に比べ生活利便性に劣ること等から需要は低調であり、地価は下落傾向が続いている。市街化調整区域内宅地の取引事例は少なく、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因市街化調整区域内の農家住宅地の需要者は血縁又は地縁者等に限定される傾向があり、農家人口の減少もあって需要減退が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6485496
北緯 138度1942432

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)長野駅(地価相場 67,800円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)本郷駅(地価相場 71,100円/㎡)桐原駅(地価相場 68,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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