長野県長野市大字鶴賀字高畑８７５番３外(権堂駅・市役所前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


158,000円

2016年01月01日に行った長野県長野市大字鶴賀字高畑８７５番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を158,000円/㎡としました。

長野県長野市大字鶴賀字高畑８７５番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市大字鶴賀字高畑８７５番３外
住居表示 
価格158,000円/㎡
交通施設、距離長野、480m
地積468㎡
形状台形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)9FB1
利用現況ホテル兼店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況高層ホテル、低層店舗等が混在する商業地域
前面道路の状況東11.0m市道
その他の接面道路北側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

林部敏弘氏による調査レポート

不動産鑑定士林部敏弘
価格158,000円/㎡
個別的要因角地による効用増は認められるものの、個別的要因の変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はない。ホテルや飲食店は長野駅周辺等の競合が多いが、需要の回復の兆候もある。
市場の特性同一需給圏は、長野市中心部市街地及びその外縁に位置し、長野駅に比較的近い商業地域である。需要者の中心は、事務所ビルやホテル取得を目論む県内外の企業が考えられるが、商業地需要は一部を除き低迷している。街路が整備され、利便性は向上したものの、駅前の再開発ビルの完成やビジネスホテルの開業等で競合店が増え、商況は厳しい状況である。取引される規模がまちまちで、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
一般的要因地方経済の回復の足取りは鈍いが、北陸新幹線の延伸や長野駅前整備により、観光客等の増加が見られ、長野駅周辺を中心に需要回復の動向もある。

内藤武美氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤武美
価格158,000円/㎡
個別的要因角地であり、側道の状況から効用増が認められる。個別的要因による競争力に変化はない。
地域要因地域要因に大きな変化はない。駅周辺の歩行者通行量（H27年）は増加し駅周辺の不動産需要やマンション需要は回復しつつある。
市場の特性同一需給圏は、長野市中心市街地の普通商業地域と判定。需要者は地元資本が中心であるが、事業経営者、チェーン店舗展開する法人が挙げられる。周辺の道路拡幅整備が進んだが、歩行者通行量が減少傾向にあり、当該地域内に駐車場が多く見られる。マンション市場が回復傾向にあるものの、オフィス空室率が高止まり傾向にあることからオフィス需要は低迷が続いている。需要の中心価格帯は、画地規模がばらばらであることから明確でない。
一般的要因駅前ビル内の店舗がオープンし盛況である。事務所空室率は高止まりしているが市街地を中心に店舗用地やマンション需要の回復が見られる。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6527515
北緯 138度1896465

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)長野駅(地価相場 67,800円/㎡)本郷駅(地価相場 71,100円/㎡)桐原駅(地価相場 68,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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