長野県長野市大字南長野字石堂東沖１９７０番１外(長野駅・市役所前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


356,000円

2016年01月01日に行った長野県長野市大字南長野字石堂東沖１９７０番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を356,000円/㎡としました。

長野県長野市大字南長野字石堂東沖１９７０番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市大字南長野字石堂東沖１９７０番１外
住居表示 
価格356,000円/㎡
交通施設、距離長野、130m
地積465㎡
形状台形(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)10FB1
利用現況店舗兼ホテル
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の商業ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況南東25.0m市道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

畔上豊氏による調査レポート

不動産鑑定士畔上豊
価格356,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因北陸新幹線延伸と新長野駅ビル開業の効果により、駅周辺は活況を呈している。長野駅周辺では単価の高い取引が散見される。
市場の特性同一需給圏は、JR長野駅周辺の中心市街地に位置する商業地域である。主な需要者は、県内外の大手、中堅企業が考えられる。北陸新幹線延伸開業と新駅ビルの開店、さらに駅前整備がなされ周辺環境は良好になり、高めの商業地取引も見られるようになったが、既存店舗への波及効果はもう一つで、古いビルは空室率が高い状況が続いている。需要の中心となる土地価格は、取引が少ないことから把握は困難な状況である。
一般的要因中心商業地は長野駅周辺の一部を除き商況は厳しい状況にある。商業地の不動産需要は総じて低調である。

塚田賢治氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田賢治
価格356,000円/㎡
個別的要因長野駅前に立地する台形状の三方路地で、建物レイアウト上の自由度等はやや劣るが、地方都市の最高価格地としての競争力はほぼ標準的である。
地域要因新幹線金沢延伸に合わせて長野駅前広場の整備や新駅ビルの建設工事が行われ、観光客やビジネス客の増加、駅周辺の活性化等に期待する向きは多い。
市場の特性同一需給圏は、長野駅前を中心とする長野市の中心商業地域で、中高層の店舗・事務所やホテルが建ち並ぶ。需要者は、投資目的の大手不動産会社や機関投資家及び自己使用目的の大手流通業者である。平成27年3月の北陸新幹線金沢延伸に合わせて進められた長野駅前広場の整備と新駅ビルの建設により、駅ビル及び駅周辺は賑わいをみせており、ホテルの建設や既存店舗の取得等新たな投資も見られるようになり、需給環境は改善している。
一般的要因長野市の中心商業地域は、飲食店等の需要が中心で物販やオフィス需要は少ない。新幹線の金沢延伸等により新たな投資も見られるようになってきた。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度644822
北緯 138度1869024

参考：該当物件周辺マップ

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長野県長野市大字鶴賀字清水田１２０７番９長野県長野市大字中御所字宮沖２１６番１０ほか３筆長野県長野市大字南長野字石堂町並１４０３番１長野県長野市大字栗田字源田窪９４６番６長野県長野市大字西長野字盲塚７２番４長野県長野市大字南長野字後町裏１５６１番３長野県長野市大字南長野字後町々並１６３４番１長野県長野市大字鶴賀字河原沖４３４番３４長野県長野市松代町松代字伊勢町５３６番１外１筆長野県長野市青木島町綱島字狐巣７３０番２６

参考：近隣駅の地価相場

長野駅(地価相場 67,800円/㎡)市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)本郷駅(地価相場 71,100円/㎡)安茂里駅(地価相場 62,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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