長野県長野市伊勢宮２丁目２４６０番２７６(安茂里駅・長野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


62,500円

2017年01月01日に行った長野県長野市伊勢宮２丁目２４６０番２７６(長野県長野市伊勢宮２−１９−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,500円/㎡としました。

長野県長野市伊勢宮２丁目２４６０番２７６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県長野市伊勢宮２丁目２４６０番２７６
住居表示伊勢宮２−１９−１１
価格62,500円/㎡
交通施設、距離安茂里、1,000m
地積300㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西5.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塚田賢治氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田賢治
価格62,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。地域内及び周辺では小規模な宅地開発が見られるが、住宅地の需給は概ね安定している。
地域要因の将来予測昭和40年代中頃に開発された住宅団地で、中規模の一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地を形成しており、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、長野市犀北地区のうち中心部に比較的近い熟成した住宅地域で、需要者の中心は市内居住の中堅サラリーマン等である。圏内では引き続き未利用地等を利用した小規模な宅地開発が行われており、一定の供給は確保されている。需要は、長野市中心部に近い利便性等を反映して安定している。土地は1，200∼1，500万円、新築戸建は3，500万円以内が需要の中心であるが、最近は総額を抑えた小規模な宅地分譲が増えている。
一般的要因住宅投資や個人消費の一部に弱さが見られるが、基調的には底堅く推移し、雇用や所得も改善傾向にあるので、景気は緩やかに回復している。

奥村淳氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村淳
価格62,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。西道路で居住快適性がやや優れる。画地規模は当該地域内では標準的で総額としても需要の競争力自体に変化はない。
地域要因街路状況、市中心部への時間的距離、小中学校通学便は良好。世帯数に相応した量販店進出はまだ不足気味で買い物便でやや劣位。
地域要因の将来予測郊外の大規模住宅団地で熟成しており今後も現状維持と予測する。地積大で総額値嵩となるが、長野駅の駅勢圏に入り、交通利便性や商業施設の充実により堅調な需要が続くため地価は下げ止まり、上昇気配もある。
市場の特性同一需給圏は長野駅から概ね3km圏内の住宅地域。需要者は地縁的関係者か通勤・通学目的の市内外居住者である。安茂里地区は裾花川西岸にあるが市中心部への時間的距離が短く選好性が働く圏域。長野駅東口を中心とした需要の拡大範囲に入りつつあるが、競合関係にある他市域でも利便性が向上しており強弱感は拮抗している。90坪程度での土地価額は1800∼2000万円程度、新築の戸建物件は総額3500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因市の人口は微減、世帯数は微増。景気浮揚の実感に乏しいが、金利低下、住宅ローン減税等により下げ止まりあるいは上昇気配の様相を呈してきた。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6299347
北緯 138度1701374

参考：該当物件周辺マップ

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長野県長野市大字青木島字二貫地乙３０２番３長野県長野市大字若里字上河原１３６０番１ほか１筆長野県長野市大字大塚字大北１５６２番３４４長野県長野市篠ノ井布施五明字村前４３６番５長野県長野市大字安茂里字中道５２６番３０長野県長野市浅川西条９３３番長野県長野市大字安茂里字米村２０１９番６外長野県長野市青木島４丁目４番２外長野県長野市大字高田字守田沖４５２番１外長野県長野市上松３丁目１２５６番１長野県長野市中御所４丁目１１４１番１外３筆長野県長野市大字富田字飯縄山１番３３０長野県長野市大字南長野字上ノ原２７９番４外１筆

参考：近隣駅の地価相場

安茂里駅(地価相場 62,500円/㎡)長野駅(地価相場 67,800円/㎡)川中島駅(地価相場 62,500円/㎡)市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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