長野県長野市新諏訪２丁目５１１番８外(権堂駅・善光寺下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


62,500円

2016年01月01日に行った長野県長野市新諏訪２丁目５１１番８外(長野県長野市新諏訪２−５−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,500円/㎡としました。

長野県長野市新諏訪２丁目５１１番８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市新諏訪２丁目５１１番８外
住居表示新諏訪２−５−７
価格62,500円/㎡
交通施設、距離長野、2,800m
地積180㎡
形状台形(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模な住宅、アパートが建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南3.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塚田賢治氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田賢治
価格62,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。中心部に近く利便性や快適性に優る住宅地の需給環境は改善している。
地域要因の将来予測南東方への緩傾斜地に小規模一般住宅やアパート等が建ち並ぶ古くからの住宅地域で、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、長野市犀北地区のうち中心部に比較的近い熟成した住宅地域で、需要者の中心は市内居住の中堅サラリーマン等である。圏内では引き続き未利用地等を利用した小規模な宅地開発が行われており、一定の供給は確保されている。需要は、長野市中心部に近い利便性等を反映して安定している。土地は1，000∼1，500万円、新築戸建は3，500万円以内が需要の中心であるが、最近は総額を抑えた小規模な宅地分譲が増えている。
一般的要因住宅投資や個人消費の一部に弱さが見られるが、基調的には底堅く推移し、雇用面等でも改善が続いていることから、景気は緩やかに回復している。

久保田修二氏による調査レポート

不動産鑑定士久保田修二
価格62,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内の道路幅員がやや狭く、道路条件がやや劣り、周辺新興住宅地域に比べ、市場性がやや減退している。
地域要因の将来予測市の中心部の北西方、山際に存する古くからの熟成した住宅地域で、ここ当分は現状のまま推移するものと思われるが地域内の道路幅員がやや狭く、市場性が減退しており、地価は下落が続いているがやや緩和傾向。
市場の特性同一需給圏は市の中心部の北方及び北西方山際にある熟成した住宅地域で、需要者の中心は長野市内はもとより周辺市町村からの転入者も見られる。古くからの住宅地域にあるが、地域内の道路幅員がやや狭く、急傾斜地崩壊危険区域に近接する立地から、近年開発の進む周辺新興住宅地域に比べ市場性がやや劣り、地価水準は下落傾向で推移している。土地は総額で1千万円∼1千5百万円前後、新築の戸建物件は3千5百万円程度が需要の中心である。
一般的要因企業業績の改善は見られるが、地方経済は回復が遅れており、所得環境の改善に至らず、不動産市況も依然として低迷しているが緩和傾向も見られる。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度65964719999999
北緯 138度1749951

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)長野駅(地価相場 67,800円/㎡)本郷駅(地価相場 71,100円/㎡)安茂里駅(地価相場 62,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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