長野県長野市大字鶴賀字苗間平１６１８番７外(権堂駅・市役所前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


110,000円

2016年01月01日に行った長野県長野市大字鶴賀字苗間平１６１８番７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を110,000円/㎡としました。

長野県長野市大字鶴賀字苗間平１６１８番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市大字鶴賀字苗間平１６１８番７外
住居表示 
価格110,000円/㎡
交通施設、距離長野、1,100m
地積264㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)5F
利用現況事務所兼店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗、事務所が混在する商業地域
前面道路の状況南27.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

畔上豊氏による調査レポート

不動産鑑定士畔上豊
価格110,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市役所に近接する利便性の良さは、現在のところ需要増につながっておらず、近隣事務所ビルの空室率は高い。地価は弱含みである。
市場の特性同一需給圏は、長野市中心部及びその外縁に位置する商業地域である。主な需要者は、県内外の大手、中堅企業が考えられる。対象標準地周辺の賃貸商業ビルは空室率が高いものが多く、幹線道路沿いに位置し、かつ長野市役所に近接する利便性の良さは需要に反映されていない。対象標準地に建つビル自体も空室率が高い状況が続いている。需要の中心となる土地価格は、取引が少ないことから把握は困難な状況である。
一般的要因中心商業地は長野駅周辺の一部を除き商況は厳しい状況にあり、賃貸ビルは収益性の劣る物件が多く、商業地の不動産需要は低調である。

齋藤隆氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤隆
価格110,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動は無い。
地域要因市役所に近接する商業地域であるが周辺のオフィスビルの空室率は高止まりしている。新第一市庁舎は本年1月開庁、芸術館は5月会館予定。
地域要因の将来予測市役所至近の幹線道路沿いに店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であるが繁華性はやや低い。今後もほぼ現行状態での推移が予想される。周辺のオフィスビルの空室率は高く、地価は小幅な下落が続くと予測。
市場の特性同一需給圏は中心市街地及び周辺の商業地域である。近隣地域は市役所至近の幹線道路沿いに店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶが繁華性はやや低い。地元事業者が需要の中心であり県外企業の出先需要も想定される。事務所ビルの新規供給は無いが既存ビルの空室率は高く、長野駅前地区及びコンビニ・共同住宅適地を除いて、中心市街地及びその周辺地域の商業地需要は全体的に弱い状況が続いている。中心商業地の取引が少なく中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因長野県経済は緩やかに回復しつつあり、長野市の既成中心商業地域の地価は、長野駅前周辺を中心に下げ止まり傾向が窺える。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6527515
北緯 138度1896465

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)長野駅(地価相場 67,800円/㎡)本郷駅(地価相場 71,100円/㎡)桐原駅(地価相場 68,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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