長野県長野市大字南長野字十念寺裏６２４番３外(長野駅・市役所前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


96,200円

2016年01月01日に行った長野県長野市大字南長野字十念寺裏６２４番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を96,200円/㎡としました。

長野県長野市大字南長野字十念寺裏６２４番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市大字南長野字十念寺裏６２４番３外
住居表示 
価格96,200円/㎡
交通施設、距離長野、1,100m
地積243㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北9.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

赤羽根資裕氏による調査レポート

不動産鑑定士赤羽根資裕
価格96,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域に変動要因は認められない。駅周辺商業地域よりやや離れる位置にあるため、引き続き地価は緩やかな下落局面にある。
地域要因の将来予測土地利用度の高い中心市街地商業地域で、地域に変動要因は認められない。繁華性に乏しい商業地域であるが、マンション用地需要を背景に地価水準に底値感が生じつつある。当面は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、駅周辺高度商業地域を除く長野市中心市街地の熟成商業地域がその圏域となる。需要者の中心は、市内の法人・事業者で、市外よりの需要も若干認められる。マンション関連動向も引き続き堅調ではあるが、本地域を含む類似地域は、繁華性が低く賃貸需要も弱い収益性の劣る地域として、市場動向は停滞し、需要動向も鈍い。需要水準の総額は、類似地域に規範性あるデータが稀少であるため、中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
一般的要因駅ビルのリニューアル等駅前商業地域と郊外路線商業地域への消費集中の傾向に変化なく、収益の二極化傾向が継続している。

西入悦雄氏による調査レポート

不動産鑑定士西入悦雄
価格96,400円/㎡
個別的要因標準的であり個別的要因による大きな変動はない。
地域要因北陸新幹線の延伸開業及び長野駅ビルの完成等の影響から、長野駅周辺の商況は良好であるが、駅から離れるほどその影響は少ない。
地域要因の将来予測北陸新幹線の延伸開業、長野駅ビルの完成等の影響から、長野駅周辺の商況は良好であるが、駅から離れるほどその影響は少ない。当該地域の需要は未だ本格的な回復には至っておらず、地価も緩やかな下落が続いている。
市場の特性同一需給圏は中心市街地内に存する古くからの商業地域であり、需要者は地元の法人や広域で事業展開を図る県内外の企業が主体である。当該地域は中央通り背後に存する旧来からの商業地域である。最近では北陸新幹線の延伸開業、長野駅ビルの完成等の影響から、長野駅周辺の商況は良好であるが、駅から離れるほどその影響は少ない。従って、当該地域の需要も本格的な回復には至っていないのが現状であり、又需要の中心となる価格帯は取引が少なく把握し難い。
一般的要因首都圏を中心にアベノミクス、東京五輪等の経済効果が現実化しているが、地方圏においてはその効果が弱く、依然回復感に乏しい状況が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度644822
北緯 138度1869024

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

長野県長野市大字鶴賀字清水田１２０７番９長野県長野市大字中御所字宮沖２１６番１０ほか３筆長野県長野市大字南長野字石堂町並１４０３番１長野県長野市大字栗田字源田窪９４６番６長野県長野市大字西長野字盲塚７２番４長野県長野市三輪６丁目９３９番５長野県長野市大字南長野字後町々並１６３４番１長野県長野市大字鶴賀字河原沖４３４番３４長野県長野市松代町松代字伊勢町５３６番１外１筆長野県長野市青木島町綱島字狐巣７３０番２６

参考：近隣駅の地価相場

長野駅(地価相場 67,800円/㎡)市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)本郷駅(地価相場 71,100円/㎡)安茂里駅(地価相場 62,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード