長野県長野市大字安茂里字中道５２６番３０(安茂里駅・長野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
43,900円
2016年01月01日に行った長野県長野市大字安茂里字中道５２６番３０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県長野市大字安茂里字中道５２６番３０ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 43,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長野、2,000m |
| 地積 | 245㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.0m市道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
畔上豊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 畔上豊 |
|---|---|
| 価格 | 43,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 背面道は幅員が狭いことに加え、高低差があるため効用増は認められず、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近年土砂災害が全国各地で見られることから、傾斜地勢にある周辺住宅地域は人気がなく、地価は下落が続き、下落幅は市内でも大きい地域である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、安茂里地区を中心にその周辺に位置する住宅地域。需要者は市内の居住者の他に、小川村、長野市中条及び信州新町地区等からの転入者が多く見られる。傾斜地勢の住宅地域は総じて不人気で、特に対象標準地が存する安茂里地区は土砂災害警戒区域に指定されている箇所が多く、需要は低調である。新規の分譲は画地規模が200㎡以下が多く、市場の中心価格帯は、土地が1000万円∼1200万円程度、新築戸建住宅は2500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 市全体及び中心市街地周辺地区の人口は減少傾向。各種政策等により需要回復が見られる地域もある中、人気のない地区の需要は依然低調である。 |
宮本豊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宮本豊 |
|---|---|
| 価格 | 44,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 傾斜を有する住宅地域は高齢化の流れもあって次第に敬遠される傾向が強くなっている。地価は地方景気停滞も影響して続落している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長野市全域に及び、安茂里及びその周辺地域を需給の中心とする。需要者は市内犀北地区の一次取得者層を主とするが、市内犀南地区、市外からの転入者もみられる。災害リスク、高齢化などから傾斜地が敬遠される中、価格水準が同程度である平地の住宅地との競合により、有効需要は減少傾向。安茂里及びその周辺地域における需要の中心価格帯は、土地のみで1000∼1200万円程度。新築の戸建住宅は総額2500万円前後である。 |
| 一般的要因 | 市の人口総数、生産年齢人口は減少を続ける一方、老年人口は増加の一途にある。土地取引件数は減少傾向。条件の良い住宅地の引き合いは堅調。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度6392619 北緯 138度1694612 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
安茂里駅(地価相場 62,500円/㎡)長野駅(地価相場 67,800円/㎡)市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)川中島駅(地価相場 62,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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