長野県長野市大字南長野字徳永沖１０４１番３(長野駅・市役所前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


142,000円

2016年01月01日に行った長野県長野市大字南長野字徳永沖１０４１番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を142,000円/㎡としました。

長野県長野市大字南長野字徳永沖１０４１番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市大字南長野字徳永沖１０４１番３
住居表示 
価格142,000円/㎡
交通施設、距離長野、1,200m
地積417㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所用ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南25.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塚田賢治氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田賢治
価格142,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。旧来の中心商業地は店舗の郊外化等により衰退傾向にあるが、新たな投資も見られるようになってきた。
地域要因の将来予測県庁に近い国道沿いに中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、店舗の閉鎖が見られるほか、事務所の空室率が高い状況に変化はない。今後もこの状態が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、長野駅から徒歩圏にある幹線道路沿い等の旧来の商業地域である。需要者は、店舗や事業所等として利用する地場の法人や賃貸事業を拡大しようとする不動産業者及び個人投資家等が考えられる。店舗需要は長野駅周辺に集中し、事務所の空室率は高止まりしている。このような投資リスクの増大に伴い、新規投資は極めて少ない状態が続いており、需給ギャップが埋まらない中、地価は弱含みで推移している。
一般的要因長野市内の商業地域は、飲食店の進出がある一方で、物販店舗やオフィス需要は弱い状態が続いており、不動産市況に底入れ感はみられない。

内藤武美氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤武美
価格142,000円/㎡
個別的要因ほぼ標準的画地で、競争力は普通であり、個別的要因についての変動はない。
地域要因地域内に大きな変動要因はないが、中心市街地商業地域の空洞化を反映して、当該地域の事務所ビル需要は低迷が続いている。
地域要因の将来予測企業再編や郊外流出により事務所ビル需要は低迷したままであり、空室率が高止まりしている。マンション需要が堅調なことから今後も当面は現状維持で、地価動向は下落基調が弱まるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、長野市中心市街地の普通商業地域と判定。需要者は地元資本が中心であるが、事業経営者、法人が挙げられる。県庁に近く事務所ビルの多い地域であるが、オフィス空室率が高止まり状態にあることから新規需要も期待しにくい環境にある。マンション需要は回復しつつあるが、周辺に適地がないこともあって新たな動きはみられない。需要の中心価格帯は、取引用途が多様であり、画地規模がばらばらであることから明確でない。
一般的要因オフィスビルの空室率は高止まっているが歩行者通行量の増加・マンション需要回復等商業環境は昨年より改善している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度644822
北緯 138度1869024

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長野駅(地価相場 67,800円/㎡)市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)本郷駅(地価相場 71,100円/㎡)安茂里駅(地価相場 62,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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