長野県長野市大字鶴賀字腰巻２２２１番８外(権堂駅・市役所前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


138,000円

2016年01月01日に行った長野県長野市大字鶴賀字腰巻２２２１番８外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を138,000円/㎡としました。

長野県長野市大字鶴賀字腰巻２２２１番８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市大字鶴賀字腰巻２２２１番８外
住居表示 
価格138,000円/㎡
交通施設、距離権堂、近接
地積204㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗ビル等が建ち並ぶ大通り沿いの商業地域
前面道路の状況東38.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

羽田富雄氏による調査レポート

不動産鑑定士羽田富雄
価格138,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。道路・画地規模等は標準的で、地域内の競合性は現状維持で推移。
地域要因近年完成した権堂B−1再開発ビルの影響が期待される。
市場の特性同一需給圏は、長野駅を中心とする中心市街地商業地域。需要者の中心は圏内の個人・法人事業主であるが、店舗・テナント業等全国展開する大手企業も多い。業種によっては景況感が上向きつつあるが土地需要には直接的には結びついておらず、需給は回復の兆しを含みつつも弱含みで推移している。市場の中心価格帯は、営業の種別及び敷地の規模が多様であり、また取引事例が少なく、市場の中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因長野市H27．10人口377千人・−1．3％／5年。同高齢化率28．1％・＋3．3pts／5年。H26取引件数3．3千件・−8．5％。

奥村淳氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村淳
価格138,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。都市計画道路に接面するが拡幅済で価格に影響ない。
地域要因権堂B−1地区市街地再開発事業が完了し上層階マンションは完売。1階テナントの業種によっては人の流れが向かう可能性もある。
地域要因の将来予測長野大通り沿いで権堂アーケード街入口に位置するが顧客の駅前志向が根強く商況は厳しい。対面側に権堂B−1地区市街地再開発が完成し、核店舗との相乗効果も期待されるため地価は下落緩和と予測する。
市場の特性同一需給圏は長野駅を中心とした商業地全域。需要者は主に小売店舗や貸ビルを業とする個人事業者、中小企業等である。権堂アーケード街及び核店舗に至近の位置にあり再開発事業も完了し業種によっては相応の需要が期待できるが、南方に駐車場が介在し商業集積度の薄さから人の流れが近隣地域まで届かず今のところ需要は弱い。比較的小規模画地の店舗や事務所の需要が中心であるが最近の取引は散発的であるため需要の中心となる価格帯は把握できない。
一般的要因景気浮揚の実感に乏しいが、飲食店等業種によっては好調さを維持している。商況によって新旧の入れ替わりも激しく土地需要の向上には至らない。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6527515
北緯 138度1896465

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)長野駅(地価相場 67,800円/㎡)本郷駅(地価相場 71,100円/㎡)桐原駅(地価相場 68,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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