長野県長野市若里１丁目３８５番６(長野駅・市役所前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


85,500円

2017年01月01日に行った長野県長野市若里１丁目３８５番６(長野県長野市若里１−１９−４７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を85,500円/㎡としました。

長野県長野市若里１丁目３８５番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県長野市若里１丁目３８５番６
住居表示若里１−１９−４７
価格85,500円/㎡
交通施設、距離長野、1,400m
地積211㎡
形状台形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の多い既成住宅地域
前面道路の状況西4.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

林部敏弘氏による調査レポート

不動産鑑定士林部敏弘
価格85,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。なお、接面道路は長野市所有ではあるが、市道認定はなく、位置指定道路となっている。
地域要因長野駅東口土地区画整理事業の進捗による街路整備等により周辺地域の利便性は向上しており、依然として新規分譲地を中心に高値取引が目立つ。
地域要因の将来予測熟成した既成住宅地域であり地域要因の大きな変動は見られないが、良好な居住利便性に加え長野駅東口土地区画整理事業地の効果の反映もあるため需要は強く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は若里・栗田地区及びこれと隣接する地区の住宅地域の圏域。需要者の中心は長野市内及び周辺市町村への通勤するサラリーマン層と見られる。文化会館・総合病院や大規模商業施設、長野駅等への良好な接近性に加え、長野駅東口土地区画整理事業による街路整備により、若里・栗田地区の住宅地需要は相当程度強まっており、新規分譲地の価格水準も高い。土地価額は1500∼2000万円程度、新築戸建住宅で3000∼3500万円程度と見られる。
一般的要因地方経済の回復の足取りは鈍いが、北陸新幹線の延伸や長野駅前の整備による効果に加え、居住環境の良好な地区を中心に需要の回復動向にある。

内藤武美氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤武美
価格85,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動要因はない。接面道路は市所有であるが市道認定はなく、古い位置指定道路に指定されている状態である。
地域要因駅東口土地区画整理事業進展に伴う街路整備及び住宅建設が進む。周辺地域の小規模分譲住宅地域の取引価格水準が高値。公園周辺の土地需要が旺盛。
地域要因の将来予測利便性に優れた市街地の既成住宅地域で、今後も熟成度が進むものと予測。大規模公園に近いことや北方の土地区画整理事業の進展などから不動産需要は強く、地価は上昇傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、長野駅東口周辺の若里、栗田、中御所や周辺地域の熟成度の高い住宅地域。需要の中心は、市居住の最終ユーザーであり、周辺市からの転入者も認められる。長野駅東口土地区画整理事業が進展し、街路整備や住宅建設が顕在化しており、不動産需要がより高まっている。周辺で行われた新規分譲地の価格水準も高い。土地価格は1500∼2000万円程度、新築戸建住宅は3000∼3500万円程度が中心価格帯である。
一般的要因芹田地区の人口及び世帯数は微増傾向。雇用・生産面で等景気回復要因があり、景気は持ち直してきているが、先行きは不透明感が強い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6334875
北緯 138度1866858

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長野駅(地価相場 67,800円/㎡)市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)安茂里駅(地価相場 62,500円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)本郷駅(地価相場 71,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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