長野県長野市大字南長野字石堂町並１４１４番１(長野駅・市役所前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


203,000円

2016年01月01日に行った長野県長野市大字南長野字石堂町並１４１４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を203,000円/㎡としました。

長野県長野市大字南長野字石堂町並１４１４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市大字南長野字石堂町並１４１４番１
住居表示 
価格203,000円/㎡
交通施設、距離長野、300m
地積125㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)5F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗ビル等が建ち並ぶ中央通り沿いの商業地域
前面道路の状況西18.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

林部敏弘氏による調査レポート

不動産鑑定士林部敏弘
価格203,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変化は認められない。ビル入居テナントの変化もさほど見られず現状維持の状況が続きつつも、やや回復の動向も見られる。
地域要因の将来予測長野市の中心商業地域として熟成しており、地域要因の大きな変動は認められず、当面は現状維持と予測する。景気の回復傾向は見られるが個人消費は未だ弱く、地価への効果は限定的。北陸新幹線の延伸効果も見られる。
市場の特性同一需給圏は長野市中心商業地域である。需要者は小売販売業又はビル賃貸業を行う長野県内外の法人が中心である。商業密度が高く、顧客通行量の多い地域として希少性が高い。大型小売店舗の郊外移転等による中心商業地域の空洞化の影響が依然としてある。過去トイ−ゴのオ−プン時に活気が戻った経過もあるが有効需要は減退している。長野駅前で再開発が行われ、また権堂地区では新規再開発が進捗中である。取引が少なく需要の中心的価格帯は把握し難い。
一般的要因地方経済の回復の足取りは鈍いが、北陸新幹線の延伸や長野駅前整備により、観光客等の増加が見られ、長野駅周辺を中心に需要回復の動向もある。

塚田賢治氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田賢治
価格203,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。旧来の中心商業地は店舗の郊外化等により衰退傾向にあるが、新たな投資も見られるようになってきた。
市場の特性同一需給圏は、長野駅から善光寺に至る中央通り沿い等の旧来の商業地域である。需要者は、店舗や事業所等として利用する地場の法人や賃貸事業を拡大しようとする不動産業者及び個人投資家等である。店舗の郊外化等により旧来の商業地は衰退傾向にあるが、中央通り沿いには飲食店等の出店も見られ、以前に比べると需要は上向いており、需給環境は改善している。
一般的要因長野市中心部の商業地域は、飲食店の進出がある一方で、物販店舗やオフィス需要は弱い状態が続いているが、マンション需要は旺盛である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度644822
北緯 138度1869024

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

長野県長野市大字鶴賀字清水田１２０７番９長野県長野市大字中御所字宮沖２１６番１０ほか３筆長野県長野市大字栗田字源田窪９４６番６長野県長野市大字西長野字盲塚７２番４長野県長野市三輪６丁目９３９番５長野県長野市大字南長野字後町裏１５６１番３長野県長野市大字南長野字後町々並１６３４番１長野県長野市大字鶴賀字河原沖４３４番３４長野県長野市松代町松代字伊勢町５３６番１外１筆長野県長野市青木島町綱島字狐巣７３０番２６

参考：近隣駅の地価相場

長野駅(地価相場 67,800円/㎡)市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)本郷駅(地価相場 71,100円/㎡)安茂里駅(地価相場 62,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード