長野県長野市上松２丁目３６２番１１４(市役所前駅・権堂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


50,000円

2016年01月01日に行った長野県長野市上松２丁目３６２番１１４(長野県長野市上松２−３−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,000円/㎡としました。

長野県長野市上松２丁目３６２番１１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市上松２丁目３６２番１１４
住居表示上松２−３−１６
価格50,000円/㎡
交通施設、距離善光寺下、950m
地積393㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の既成住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),60(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

内藤武美氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤武美
価格50,000円/㎡
個別的要因方位による増加要因が認められる。画地規模は大きいが代替競争関係にある他の不動産と比較した場合、競争力の程度は普通である。
地域要因市街地にあるが傾斜地にある住宅地域の市場は弱い。アパートや分割需要はみられない。
地域要因の将来予測動物園の北東方面に位置し、斜面に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域。画地規模は大きく、総額水準が高いため不動産需要は弱い。今後も当面現状維持で、地価動向は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市街地のうち上松、三輪地区及びその周辺地区の住宅地域が圏域。需要者は長野市内に居住する1次取得者及び同一需給圏外に居住する2次取得者が中心。傾斜地にあり画地規模が大きいため分割需要はあまり見られない。当該地域は利便施設が遠く総額水準が高いこともあって需給関係は低迷している。中心となる価格帯は土地1600∼2000万円、新築戸建住宅は3500万円∼3800万円程度である。
一般的要因上松1、2丁目の人口は減少、世帯数は微増減している。景気は持ち直しているが、値嵩物件への需要は回復していない。

奥村淳氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村淳
価格50,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。南東道路で居住快適性がやや優れる。画地規模は当該地域内では標準的で総額としても需要の競争力自体に変化はない。
地域要因傾斜地の住宅地は敬遠される傾向が強い。
地域要因の将来予測古い住宅団地で熟成しており今後も現状維持と予測する。市内住宅地全体に面積小型化、総額低下は限界に達した感もあるが、当地域は画地規模が極大で総額的割安感には遠く利便性も劣位のため地価は下落と予測する。
市場の特性同一需給圏は長野市犀北で北陸新幹線以西の郊外住宅地域。需要者は市内居住者が中心で他市町村からの転入もみられる。学校、動物園、公園、美術館、善光寺等に近く、大画地の並ぶ傾斜地の団地。昔はいわゆるステータスシンボル的な選好性が作用し人気も高かったが、生活利便性が重要視される現代では需要は細っている。100坪程度での土地価額は1600∼1800万円程度、新築の戸建物件は総額3200万円程度が需要の限界と思われる。
一般的要因市の人口は微減、世帯数は微増。景気浮揚の実感に乏しいが、金利低下、住宅ローン減税等により下落一辺倒から下げ止まり気配の様相を呈してきた。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6485496
北緯 138度1942432

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)長野駅(地価相場 67,800円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)本郷駅(地価相場 71,100円/㎡)桐原駅(地価相場 68,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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