長野県長野市南千歳１丁目１９番８(長野駅・市役所前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


182,000円

2016年01月01日に行った長野県長野市南千歳１丁目１９番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を182,000円/㎡としました。

長野県長野市南千歳１丁目１９番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市南千歳１丁目１９番８
住居表示 
価格182,000円/㎡
交通施設、距離長野、180m
地積112㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の飲食店ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

赤羽根資裕氏による調査レポート

不動産鑑定士赤羽根資裕
価格182,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域に変動要因は認められない。駅ビルリニューアルの影響が期待されるが、現時点で明確な影響は認められない。
地域要因の将来予測地域の土地利用度は高く、新たな利用が行われる余地は少ない。北陸新幹線金沢駅営業開始による駅ビルリニューアルが隣接地域にて行われ、本地域への収益改善期待が認められる。
市場の特性同一需給圏は、長野駅周辺の熟成商業地域及びこれに準ずる立地にある商業地域である。需要者は、飲食業等を中心とした市内外の中小事業者・法人が中心となる。リニューアルにより活況を呈する駅ビルに近接する地域として収益性の改善期待から、地価は安定局面に入りつつある。類似性の高い地域に殆ど事例が認められない状況にあり、中心となる価格帯の把握は困難であるが、対象標準地の規模を踏まえれば2000万円台が需要水準総額の目安となる。
一般的要因駅ビルのリニューアル等駅前商業地域と郊外路線商業地域への消費集中の傾向に変化なく、収益の二極化傾向が継続している。

西入悦雄氏による調査レポート

不動産鑑定士西入悦雄
価格182,000円/㎡
個別的要因標準的であり個別的要因による大きな変動はない。
地域要因北陸新幹線の延伸開業及び長野駅ビルの完成等の影響から、長野駅周辺の商況は良好であり、当該地域の需要も緩やかな上昇傾向にあると思料される。
地域要因の将来予測北陸新幹線の延伸開業及び長野駅ビルの完成等の影響から、長野駅周辺の商況は良好であり、地価も緩やかな下落から横這いに転じている。今後は、当該地域の商況に照応する形で地価も上昇することが期待される。
市場の特性同一需給圏は長野駅を核とした中心市街地内の商業地域である。需要者は市内で飲食店等を営む事業者の他、広域で営業展開する県内外の企業が中心である。当該地域は中層の飲食店ビル等が建ち並ぶ長野駅に近い既存の商業地域である。最近では北陸新幹線の延伸開業及び長野駅ビルの完成等の影響から、長野駅周辺の商況は良好であり、当該地域の需要も緩やかな上昇傾向にあると思料されるが、需要の中心となる価格帯は現状では取引が少なく把握し難い。
一般的要因首都圏を中心にアベノミクス、東京五輪等の経済効果が現実化しているが、地方圏においてはその効果が弱く、依然回復感に乏しい状況が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6444999
北緯 138度1893104

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長野駅(地価相場 67,800円/㎡)市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)本郷駅(地価相場 71,100円/㎡)安茂里駅(地価相場 62,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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