地域要因

地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められるものの、当該地域の地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅が多い区画整理済の住宅地域である。今後は画地の細分化が進みむものと予測する。地価水準は横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は自己居住目的の戸建住宅の敷地とすることが最有効使用である。自用を目的とした取引が主であり、需要者は市場性を最も重視する。また、対象地の規模及び最寄り駅までの距離を勘案し、事業収支の観点から収益目的の共同住宅の想定は非現実的であるため、収益還元法は適用していない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動は認められない。駅への接近性は良好であるが、鉄道敷が近く住環境は必ずしも良好とは言い難い。地価は横ばいで推移した。

地域要因の将来予測

駅近くの既成住宅地域であり、当分の間、現況のまま推移するものと予測する。地価水準は横ばい傾向がしばらく続くものと予測する。

価格決定の理由

周辺にアパート等の共同住宅が見られる住宅地域であるが、収益価格は後記「宅地−3（3）−1」記載の理由により算定せず。比準価格を算定するにあたり、周辺の類似地域において多数の信頼性のある取引事例が収集でき、各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を既述の通り決定した。

地域要因

地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

既存の比較的安定した住宅地で、今後もこの環境を維持するものと予測する。地価は、横ばいから上昇傾向になるものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、JR新松戸駅及び馬橋駅を最寄駅とする標準地と類似する戸建住宅地の事例に、個別的要因の標準化補正や地域要因の地域補正等の取引事例比較法を適用して求められており、現実の不動産市場の動きを反映した実証的で説得力のある価格である。なお、収益価格及び積算価格は、後記記載の理由により適用を断念した。従って本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価に影響を与える地域変動要因は特段見られないが、駅近で収益用不動産の適地である一方、売物が少ない状況から地価は堅調推移と予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地における想定需要者は対象不動産の採算性や収益性を重視して投資する。類似地域で収集された多数の信頼性ある取引事例から求められる比準価格は、需要者の投資行動の結果や取引市場の実態を反映した実証的価格である。一方、収益価格は賃貸事業目的で土地を取得する場合の投資採算価格で、理論的ではあるが、純収益算出や還元利回り等に想定事項を抱合している。以上から、比準価格を重視し収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺駐車場の宅地化もここ数年でかなり進んでいるものの、最寄馬橋駅勢圏内の住宅地域は全般的に横這い傾向で推移。

地域要因の将来予測

馬橋駅を最寄駅とする小規模戸建住宅地なるも、近辺の駐車場等空地も徐々に開発されつつある。同駅へ徒歩10分程度と良好な接近条件を備えるうえ、底堅い需要を反映して、地価水準は横這い基調で続くと予測される。

価格決定の理由

比準価格を求めるに当って採用した取引事例は、類似地域における自用目的取引を主とした多数の信頼性のあるものである。他方標準地周辺ではアパート等収益物件も散見されるが、地主の遊休地活用や相続税対策等が多い。また当標準地は画地規模が小さく経済合理性の観点から、賃貸住宅の経営が難しいことにより収益価格の適用は断念した。したがって市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模の戸建住宅、アパートが混在する住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測する。地価動向については、横ばい傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地周辺は収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視する地域であり、賃貸市場が成熟していない地域であるため、収益還元法の適用を断念した。積算価格についても、既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため、原価法の適用を断念した。取引の大半は自用を目的とした取引であるため、本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められるものの、当該地域の地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は最寄駅に近い既存の住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域であり、自己居住目的の戸建住宅の敷地とすることが最有効使用である。自用を目的とした取引が主であり、需要者は市場性を最も重視する。また、事業収支の観点から収益物件の想定は困難であり、収益還元法は適用していない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

地域に関わる格別な変動要因はなく、今後も現状を維持して行くものと予測する。駅へ徒歩圏の古い住宅地域で、地域選好性がやや低いため地価は強含み傾向にあるも上昇には至っていない。

価格決定の理由

アパートも見られるが画地規模は大きく、近隣は収益性よりも居住快適性が重視される戸建住宅を主とした地域である。これにより収益還元法は規範性が希薄なため採用せず、採用した手法は取引事例比較法のみとなった。鑑定評価額決定に当たっては、規範性の高い5事例から求めた取引事例比較法による価格を再吟味し、実証的で十分な説得力を持つと判断したので、対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人気の高いJR常磐線沿線の住宅地域であるが、最寄駅から遠く、需要はやや弱い。地価はやや下落∼横ばい傾向に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模住宅にアパートが見られる住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後地価は、しばらくやや下落∼横ばい傾向に推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、最寄駅からやや遠く、当該標準地の規模も共同住宅用地としてはやや小さく、事業収益の観点から収益還元法は適用しなかった。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別の変動要因はない。駅徒歩圏外で周辺の利用状況も劣るため、地価は依然弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で、地域内に格別の変動要因はないが、駅への接近性が劣ることから住宅地としての選好性が劣り、地価は依然弱含みとなっている。用途的には現状維持と予測する。

価格決定の理由

以上により比準価格を試算した。積算価格及び収益価格は別記理由により試算しなかった。比準価格は多数の戸建住宅地の事例を採用して試算したもので、現下の戸建住宅地市場の実態を反映した実証的な価格で、売手・買手双方にとって意思決定の基準となる価格である。以上から本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人気の高いJR常磐線沿線の住宅地域であるが、最寄駅から遠いため、地価はほぼ横ばい程度にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心に、営業所等が混在する住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後地価は、しばらく横ばい傾向に推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、最寄駅からの距離が遠く、自己使用の一般住宅を中心とした住宅地域であるので、賃貸物件が殆ど見られず、合理的な賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法は適用しなかった。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住環境の概ね良好な住宅地域であるが、駅接近性がやや劣ること等により、周辺の地価水準は横這い乃至緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後当分の間は、現状を維持しながら推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域であり、共同住宅も見られるが、自己使用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。また、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益還元法の適用を断念した。よって、市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅への交通接近条件に加え、住環境もやや劣ることから、地価の下落基調に変化はない。

地域要因の将来予測

JR武蔵野線高架の西側にあたる一般住宅が多い住宅地域で、今後とも概ね現状を推移しつつ推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

周辺には、一部に収益物件も見られるものの、最寄馬橋駅から徒歩にて約20分以上あり、画地規模も賃貸物件を想定するには、事業収支の観点から非現実的であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって、多数の自己使用目的の取引での信頼性のある取引事例を比較検討し、かつ、代表標準地との均衡性をも考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

JR新松戸駅徒歩圏内の商業地域であり、需要は高い。地価は上昇傾向に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中低層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の商的環境を維持するものと予測する。今後地価は、上昇傾向に推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該標準地の存する地域は、店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、収益性を重視する地域である。ただし、商業地としては最寄駅からやや遠いことから、収益価格はやや低目に求められた。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格も関連づけ、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

区画整理された閑静な住宅地域として今後とも推移し、今の環境を維持していくものと予測する。地価は景気を反映して、上昇していくものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は土地区画整理地である新松戸地区内の事例から試算され、現実の不動産市場を反映した実証的で説得力のある価格である。収益価格は画地規模の問題もあって、事業収支の観点から共同住宅の想定が非現実的であり、収益還元法の適用を断念した。積算価格についても既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため、原価法の適用を断念した。従って本件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は北松戸周辺の取引事例から試算され、現実の不動産市場を反映した実証的で説得力のある価格である。収益価格は画地規模の問題もあって、事業収支の観点から共同住宅の想定が非現実的であり、収益還元法の適用を断念した。積算価格についても既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため、原価法の適用を断念した。従って本件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心への接近性に優れているが、最寄駅から徒歩圏外に位置するため、需要はやや劣るエリアである。地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅のほかに空地や駐車場なども見られるが、今後は戸建住宅地として成熟すると予測する。地価動向については、しばらくは弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺は収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視する地域であり、賃貸市場が成熟していない地域であるため、収益還元法の適用を断念した。取引の大半は自用を目的とした取引であるため、本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。