千葉県松戸市新松戸１丁目３６７番３(新松戸駅・小金城趾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


397,000円

2016年01月01日に行った千葉県松戸市新松戸１丁目３６７番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を397,000円/㎡としました。

千葉県松戸市新松戸１丁目３６７番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市新松戸１丁目３６７番３
住居表示 
価格397,000円/㎡
交通施設、距離新松戸、200m
地積102㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層ビル、駐車場が混在する駅に近い商業地域
前面道路の状況西12.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

結城敏勝氏による調査レポート

不動産鑑定士結城敏勝
価格397,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因収益物件の引き合いは多く需要は強いが、供給が少なく潜在的な成約価格水準は上昇している。
地域要因の将来予測当該エリアは新松戸駅圏の商業地で、今後とも商業地として推移していくものと予測する。景気回復や金融緩和を背景に商業地の需要を後押ししており、地価水準は横ばいから上昇傾向にて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ねJR常磐線沿線及びJR武蔵野線及びTX線沿線で松戸市及び周辺市の商業地域。主たる需要者は松戸市及び周辺市の個人事業者、不動産業者であるが、規模が大きければ分譲マンション用地としてデベロッパー等の需要が見込まれる。新松戸駅圏においては、直近での商業地の不動産取引は依然として少ないが、投資用不動産の需要は相応に見込める。総額での把握は難しいが、地域での中心価格帯は30∼40万円／㎡前後である。
一般的要因金融機関の融資姿勢は依然として積極的であり、景気回復や金融緩和による投資マインドへの影響等から、商業地の地価は上昇傾向が続いている。

田村正晴氏による調査レポート

不動産鑑定士田村正晴
価格395,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はなく、個別的要因に基づく市場競争力は普通。
地域要因格別の変動要因はない。小規模ビルが多い商業地域で発展性に欠けるが、個人投資家等の需要も認められる。
地域要因の将来予測新松戸駅に近い近隣型の商業地域で繁華性がやや劣るが、商業地に対する需要はあり、供給が限定的なため地価は概ね横ばい傾向にある。他に格別の変動要因はなく、用途的には当面現状維持と予測する。
市場の特性同一需給圏は松戸市及び周辺市の鉄道沿線を中心とする商業地域一円。対象標準地は投資用不動産に区分されるが、規模・総額を考えると大手の法人投資家の参入は考えにくく、典型的な市場参加者は地元不動産会社等と考えられる。価格帯は対象標準地の規模で4，000万円前後である。
一般的要因複数路線が乗り入れる主要駅周辺では個人投資家・企業等の収益物件に対する需要があり、反面供給がほとんどない状態で地価は強含みとなっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8274443
北緯 139度9208289

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新松戸駅(地価相場 190,000円/㎡)小金城趾駅(地価相場 131,000円/㎡)北小金駅(地価相場 148,500円/㎡)鰭ヶ崎駅(地価相場 131,000円/㎡)馬橋駅(地価相場 172,000円/㎡)南流山駅(地価相場 143,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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