地域要因

収益物件の需要拡大から、駅前商業地として見直されつつある。しかし、JR横浜線沿線の商業地は、総じて人気がやや低い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

小規模な小売店舗や飲食店が多い駅前の商業地域のため、自用目的の売買が主流であるが、投資目的での事業者の参入も散見される。よって、公法上の規制など地域的特性が類似した取引価格との均衡を考慮した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、さらに、最近の駅前商業地の需給動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成瀬駅から徒歩圏内にあるなど利便性は概ね良好で、住宅地としての成熟度も高く、今後も安定的な需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

成瀬駅から徒歩圏内にあるなど利便性は概ね良好であり、ある程度安定した需要が見込める地域である。また、供給自体も比較的少ない為、中長期的にみても、その地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産は駅近の低層住宅地であり、主な需要者は、通常、周辺地域の土地相場等を考慮し取引価格等の意思決定を行う為、取引事例に基づく比準価格の規範性は高い。一方、建築費の高止まり傾向・多摩地域の賃貸住宅の過剰供給傾向等及びその社会的認知度の高まり等から収益目的での取得は少なく、収益価格の規範性は低下していると考える。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から平坦地の徒歩圏内にあり、市内でも熟成度の高い住宅地域であり、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

予測の原則の範囲内では大きな変化はなく、現状維持で推移するものと思料する。

価格決定の理由

当該地域の周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心であって、多数の信頼性のある取引事例が収集できた。よって、両試算価格を調整するにあたっては、比準価格を重視し、収益価格をも関連付けて、代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。地価は市場動向を反映して概ね安定基調で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、格別の変動要因は無く、当面の間は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、最寄駅より徒歩圏内であるため賃貸物件も見られるものの、個人需要者による自己使用目的の取引が一般的であり、収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視される地域である。従って、本件においては現実の不動産市場を反映した実証的、客観的な比準価格を重視し、理論的な収益性に着目した収益価格は参考として、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から比較的近い住宅地は、価格が堅調であるが、小川地区はつくし野、南成瀬等に比べて知名度がやや低く、ほぼ横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした住宅地域で、公法上第1種低層住居専用地域に指定されているほか、建築協約もある。取引は自用目的が多く、地域的には賃貸物件も散見されるものの、収益性より、むしろ住環境等が重視される地域である。よって、比準価格を標準に収益価格を参酌し、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模の戸建住宅を中心とする住宅地域で、居住環境、交通利便性は高く、需給は安定的である。

地域要因の将来予測

当該地域は、中低層の一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、地域の状況等からみて特段の地域要因の変化は見られないため、当分の間は現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内には一部アパ−ト等も介在しているが、主体は中規模一般住宅を中心とする戸建住宅であり、収益目的による取引は比較的少なく投資採算性に基づく収益価格は低位に試算された。本件では、自用目的での取引が中心である地域特性を考慮の上、比準価格を標準に、収益価格を参酌し、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、昨今の不動産市況、売り希望価格等の推移等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いの住宅地域であるが、特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

画地規模が大きく、幹線道路沿いであることから、企業法人による事業目的の取引も想定されるが、主たる需要者は住宅地の取得を前提とした個人と判断され、収益性よりも市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の路線商業地については、産業構造の変化等により、既存店舗の交替も散見される。一方、南橋の拡幅工事が完成し、中心地への接続性が改善。

地域要因の将来予測

幹線道路沿い路線商業地域だが、現在のところ格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。

価格決定の理由

町田市の中心商業地につづく幹線道路沿いの路線商業地であり、投資目的での事業者の参入も見られる。ただ、最寄駅からやや離れているため、周辺居住者による自用目的の売買も散見される。よって、公法上の規制等地域的特性が類似した取引価格との均衡を考慮した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、さらに、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

標準的な住宅地域であり、特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

中規模、中品の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、格別な変動要因もなく、概ね現状を維持して推移するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は、中規模以上の個人住宅を中心とした住宅地である。アパート等の収益物件は見当たらず、主な市場参加者は住宅地の取得を前提とした個人となり、市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅より徒歩圏の閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変動はないため、当面現状を維持するものと思料する。

地域要因の将来予測

区画整然とした閑静な戸建住宅地域であり、今後も良好な住環境が維持されてゆくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、最寄駅より徒歩4分前後の中規模一般住宅を中心とする区画整然とした閑静な住宅地域に存する。自己使用目的での取引が中心で、居住の快適性がより重視される第1種低層住居専用地域に指定された地域に存する。戸建の賃貸は転勤や相続を契機とするものが主で、駅に近いことから一定の需要も見込める。よって、比準価格を標準とし収益価格を参酌し、更には周辺標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅より徒歩圏の閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変動はないため、当面現状を維持するものと思料する。

地域要因の将来予測

つくし野駅より徒歩6分前後の中規模一般住宅を中心とする区画整然とした閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変化も認められないため、当面現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、最寄駅より徒歩6分前後の中規模一般住宅を中心とする区画整然とした閑静な住宅地域に存する。自己使用目的での取引が中心で、居住の快適性がより重視される第1種低層住居専用地域に指定された地域に存する。戸建の収益物件の供給は転勤や相続を契機とするものが主で、駅に近いことから一定の需要も見込める。よって、比準価格を標準とし収益価格を参酌し、更には代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当地区の居住人口は概ね横這いだが、高齢化率は上昇し、市の平均を上回っている。若干駅距離はあるが、住環境は良好で、地価は横這い状態である。

地域要因の将来予測

最寄駅から若干距離があるが、住環境良好な住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はない。今後も現況利用のまま推移し、当地の地価は安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心の高台の住宅地域で、収益目的の土地取引は周囲に少なく、賃貸は土地の有効活用を目的としたものが中心である。その為、収益価格は低位となったが、当地は収益性よりも居住の快適性・利便性を重視する自用の住宅地域であり、自用目的の取引事例と比準して市場性が反映した比準価格を標準に、二次的な収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、昨今の不動産市況を鑑み、上記の鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は無く、地価は概ね横ばい程度で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域であり、格別の変動要因は無く、当面の間は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅のほかに賃貸アパート等も散見される住宅地域であるが、個人需要者による自己使用目的での取引が一般的であり、収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視される地域である。したがって、本件においては現実の不動産市場を反映した実証的、客観的な比準価格を標準として、理論的な収益性に着目した収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

やや成瀬駅から距離があるものの、区画整然として居住環境や町田の中心市街地への接近性は良好であり、地価は概ね横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

JR横浜線成瀬駅からやや距離のある、恩田川沿いの居住環境が良好な住宅地域であるが、需要者は総額のほか浸水等災害履歴や駅接近性等利便性等を重視する傾向が観察され、今後の地価の推移に留意すべきである。

価格決定の理由

自己使用目的の中規模戸建住宅が大半を占め、賃貸用住宅等の収益物件も観察されるが、土地価格に見会う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。やや駅から遠く快適性を重視する住宅地で、自用目的取引が主体であり、類似取引事例から求めた、相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、需要者は共同住宅として活用した場合の収益性も考慮するため、収益価格を斟酌し、市場動向、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

街路の配置等は劣るものの、駅徒歩圏にあり、駅周辺の再開発によって利便性も向上して、需要は底堅い。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

既成の低層住宅地域で地域要因に変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、アパート等の収益用不動産も混在する住宅地域であるが、これらは税金対策等による資産保有を目的としたものが多く、取引の実態は、居住の快適性・利便性に着目した自己使用目的が中心である。駅距離は便利ながら、容積率が低く、収益性が地価形成に与える影響は小さい。よって本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。