地域要因

不動産価格の二極化の中で、当該地域は立川駅周辺の繁華性の優れた地域に属するため、リスクプレミアムは小さくなっている。

地域要因の将来予測

当該地域は商業地として熟成しており、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は投資利回りの低下から、強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、採用した各取引事例について、個別の事情を含んでいるものの、市場の実態を反映した価格と言える。一方、収益価格は、需要者の多くが収益性から意思決定を行い、投資採算性を反映しているが、自用の可能性がある場合は低く求められる傾向にある。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。立川駅や国分寺駅周辺の商業地域や駅南側の商業地域とのバランスに留意した。

地域要因

多摩地域の拠点で勝ち組の立川駅商業地域の中心部。商業一等地に対する店舗テナント需要や不動産需要は依然として旺盛であるが供給は絶対的不足。

地域要因の将来予測

多摩地域における経済・行政の拠点都市として発展する立川駅の中心的商業地。駅西側地区の再開発（ヤマダ電機）やイケアに続き、ららぽーとの開店で更に商業的集積度の高まることは確実で、将来の発展力も高い。

価格決定の理由

立川駅北口の高度商業地である一等地的な標準地の特性に鑑み、比準価格は類似性の強い高度商業地域の吉祥寺駅と町田駅前の商業地の売買事例を採用しており、最近の市場実態を反映している。高額商業地は収益的価格での取引が一般化し、売買の指標になっているが、希少性からやや投機的な高値水準で売買が成立している。立川駅前周辺一帯の大規模商業施設プロジェクトを背景に、鑑定評価額は収益価格、比準価格と市場動向を勘案し上記の通り決定する。

地域要因

安定した需要が見込める地域で特に地域要因の変化は見受けられない。地価は上昇を続けている。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因は見られない。価格水準については、立川駅周辺の商業地域のため旺盛な需要が見込まれることから、上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、商業利用目的の取引事例を収集・採用して試算されていることから、対象不動産の最有効使用に合致した試算価格が求められたと思料する。一方、収益価格は対象不動産の収益性に着目した価格であるが、本件地域は店舗やホテルと言った収益目的の不動産を標準的使用とする地域であるため、本収益価格も相当程度の信頼性を有する。よって、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

立川駅徒歩圏内の居住環境が良好な住宅地域であり、需要は高く、地価は坪当たり90万円前後で推移している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域であり、現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、駅から徒歩圏内のアパートもみられる住宅地域であるが、賃料が土地価格に見合う水準になく、事業収支の観点から共同住宅を想定することが現実的でないため、収益価格は適用しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域で自用目的の取引が支配的であるので、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅北口の高度、準高度の特性に対し、南口は繁華街的かつ一部は歓楽街的であり、当該地域はメインストリート沿いの好位置にある。

地域要因の将来予測

「立川タクロス」の再開発事業を初め、立川駅及び駅北口方面の発展要因があり、立川駅の乗降客についても一定の勢いを保っている。当該地域はこれに接近するため今後も繁華性を維持して行くものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は市内を含む類似地域内の事例に基づくもので、資料の特性に留意して求めた。収益価格は最有効使用に合致する価格で、比準価格との乖離も比較的小さい。現時点の近隣地域は空き店舗も低層階を中心に解消され、店舗の賃料水準も安定している。このほか今後の動向等を考慮した結果、比準価格と収益価格とを関連づけ鑑定評価額を決定した。

地域要因

立川駅徒歩圏では、駅周辺の発展に伴い、商業、住宅用途ともに底堅い需要が認められ、地価は強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、店舗や共同住宅が混在する商住混在地域であるが、駅からやや離れており、商業系の需要は低迷気味で元本価格に見合う賃料形成がされておらず、また公法上の規制により容積率を消化した建物想定が困難であり、収益価格は低位に求められた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり規範性は高い。よって、本件では比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別な変化はないが、金融緩和策により、マンション用地及び収益物件への需要は根強い。

地域要因の将来予測

多摩モノレール沿いの中層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ地域で利便性も高く今後も中高層化が進むものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある複数の取引事例を収集しえた。当該地域での賃貸市場は、ほぼ横ばいで推移しているが賃貸市場は確立されており、収益価格の信頼性は高い。需要者の多くが、採算性、収益性を基準に投資をする法人が中心であり、収益価格は重視すべきであるが、市場の実態を反映した比準価格も重視すべきである。よって、比準価格と収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から徒歩普通圏で、生活に便利な区画整然とした優良住宅街で、富裕層からの需要は堅調であるが、供給は絶対に少ない。

地域要因の将来予測

立川駅南口から徒歩約8分弱で、広幅員市道が主体の区画整然とした駅から近い居住環境が良好な優良住宅街である。特に目立った要因変動は無く、現況の住宅地域として推移するものと予想される。

価格決定の理由

比準価格は立川駅の生活圏に属する宅地に係る最近の売買事例を採用しており、市場実態を反映した信頼性の高い価格である。標準地は戸建住宅が主体の住宅地域で、基本的にアパート等の収益物件の取引は少ない。主に新築建売物件・中古戸建自用物件や更地の取引になるが、近隣では売買例は少ない。「総額」には拘らない市場性を見せている。以上、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討等を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動は認められないが、景気先行きの不透明感により住宅地の地価上昇幅は縮小傾向（横ばい）にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は収益性より快適性が求められる戸建住宅地域にある。容積率は80％でもあり、賃貸用不動産の建築・運営は経済合理性に合わず、収益価格は求めなかった。比準価格は規範性の高い多数の取引事例から求められ住宅市場の実態を反映した価格であり、高い説得力がある。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

立川駅徒歩圏内としてはやや遠いが、居住環境は良好でマンション用地の需要は根強く、地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域であり、現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は、取引の実態を反映した実証的で説得力のある価格である。開発法による価格は、開発計画の策定、販売諸経費の計上、投下資本収益率の査定等その算出過程に想定要素が多いが、開発業者の投資採算価格として、重視すべき価格である。よって、比準価格及び開発法による価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業性より居住性への比重が高まりつつある商業地域である。店舗よりマンション等の需要が強い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

各試算価格が求められ開差を生じた。比準価格は市や市周辺の広範囲から類似性の高い事例を採用した。収益価格は、規模、立地性の類似する中層マンションの賃貸事例を比準して求めたが、低いのは、近隣の賃料水準の制約下にあり、また、遅行的な性格の為である。投資用不動産としての魅力がないので収益不動産の売買はないが、自己不動産の取引は考えられる。よって、比準価格を採用し、収益価格にも留意し、さらに、代表標準地との検討の上、決定した。

地域要因

安定した需要が見込める地域で特に地域要因の変化は見受けられない。地価は若干の上昇である。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因は見られないため、当面は現状のまま推移すると予測する。価格動向については、立川駅徒歩圏の住宅地のため安定した需要が認められることから、若干の上昇で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例を比準して試算されたもので、市場の実態を表した実践的な価格であるが、本件地域における取引の大半は自己使用目的による住宅用地の取引である。一方収益価格は対象不動産の収益性に着目した価格であるが、対象不動産の存する地域は収益目的よりも自己使用による居住の快適性等が指向される地域である。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

立川駅圏勢の住宅地域で、安定的な需要があるので、価格は僅かではあるが強含み傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変化が認められないので、概ね現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の賃貸物件も散見されるが収益目的の取引は殆ど確認できず、居住の快適性、利便性を主眼とした自己居住用の一般住宅の売買が取引の中心である。よって、実際の市場での売買事例に基づく比準価格を採用し、収益価格は参考程度にとどめて、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

街路条件・環境条件等の変化はない。駅から徒歩圏外であるが、立川駅方面までのバス便の本数は比較的多く、住宅需要は安定している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とした住宅地域に所在し、地域要因に格別の変動はないので、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は自己居住目的の戸建住宅の取引が主体であり、周囲には地主の土地有効活用のための既存のアパートが散見されるが、容積率は80％であり、新規に賃貸住宅の経営を想定する収益分析は市場の実態に馴染まない地域と判断される。当該地域の地価水準は自用目的の戸建住宅の取引により形成されており、地域性と取引市場を考慮した結果、収益還元法は非適用とし、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

立川の中心街からは離れるが、供給が限られ人気がある既成市街地内の住宅地域で、市場は概ね安定している。

地域要因の将来予測

中学校や高校のほか競輪場や自衛隊駐屯地等の公共施設が多く立地する中の住宅地域で、地域内は熟成している。街路条件の優劣が大きく、対象標準地は恵まれた街路に接面しており、当面現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は立川駅からやや離れた徒歩圏内の住宅地域で周辺にアパート等も混在するが、自己居住を目的に価格形成されている一般住宅地域であり、価格形成に収益性の影響はほとんどない。したがって代表標準地との検討や安定した価格形成要因の推移等も踏まえ、実際の市場価値を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。