地域要因

高スペックビルをはじめ賃料水準は上昇・空室率は低下傾向、事務所需要は好調である。取引利回りも低下傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格より比準価格が高位に試算された。近隣地域は機関投資家による収益目的の需要が主導するエリアであるが、一方で我国を代表するオフィス街の中核的地域に位置するため、ステイタスを重んじる国内外の有力企業による自己利用目的の潜在的な需要も強い。従って、対象標準地の市場性をも勘案し、ともに妥当性のある比準価格と収益価格を関連づけ、さらに同一需給圏内の類似地域に存する公示価格との均衡にも配慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

銀座地区における中央通り背後の商業地域であるが、訪日外国人の増加等により路面店を中心とした店舗需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中央通り背後の商業地域で、築年の経過したビルの建て替えが見られる。今後も一定の繁華性を有する高度商業地域として推移していくものと予測する。路面店を中心に店舗需要が底堅く、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

主たる需要者は、投資法人、不動産会社及び事業法人が中心であり、当該需要者は主に投資物件としての利用を目的とする取引が多い。それゆえ当該需要者は主に不動産の収益性に着目して取引意思を決定するが、銀座地区においては代替・競争関係にある不動産の取引価格にも着目して取引意思が決定される。以上の検討を踏まえ、比準価格と収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

個人消費が底堅い一方、外国人観光客が増加傾向にあり、消費・宿泊需要は旺盛。また、銀座中心部で大型再開発が複数進行中である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格試算に当たって採用した取引事例はいずれも銀座地区中心部にある店舗地の事例で、収益価格試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の銀座地区中心部の実態を反映している。当地区における土地需要としては、収益目的のほか、自用店舗保有目的も考えられ、銀座住所であることによるステイタス性や広告宣伝効果が強く考慮される。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

成熟したオフィスエリアであり、周辺の再開発により一層の発展が期待される。Aクラスビルを中心にオフィス市況は堅調で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

東京駅に近く、再開発事業の進捗により、業務系の高度商業地域として、より熟成度が増していくことが予測される。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の主たる需要者は、資金力のある国内外の大手投資法人、不動産会社、事業法人が中心であり、投資物件としての利用目的の取引が多い。それゆえ当該主たる需要者は、主に不動産の有する収益性に着目して取引意思を決定するが、代替・競争関係にある不動産の取引価格も参考にする。採用した取引事例は投資物件としての取引事例が多いことから、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中央通り沿いの高度商業地域であり、付近の市街地再開発事業や建替事業の進捗から、繁華性とともに都市機能が高まりつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は中央通り沿いに大手企業等が集積する高度商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性のみならず、業務利便性、街路の回遊度や周辺の企業集積の程度を重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけ、さらに、類似標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

昭和通りと中央区役所、築地警察署との間に位置する準高度商業地域である。人通りも多く、用途の多様性も見られる地域である。

地域要因の将来予測

昭和通り南東側背後の銀座地区で、中央区役所、築地警察署西側に位置する高層店舗事務所ビル等の建ち並ぶ、比較的環境の良い商業地域である。当面、現状のまま推移すると予測されるが、地価は強含み傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域は、店舗兼事務所、マンション等の建ち並ぶ地域である。近隣地域における市場参加者は、市場の特性から、投資採算性、収益性をより重視して取引を行うものと考えられるが、最近の地価上昇局面においては、キャピタルゲインも考慮して取引するものとみられる。以上の検討を踏まえ、取引市場に裏打ちされた市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

東急プラザと銀座シックスの導線上に位置し商況の向上が期待される。地価は上昇しており、賃料も安定的に推移すると予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

不動産売買需要が国内でも非常に多い地域であるため、高額な取引事例が目立つ地域である。比準価格は、当地区の特性を反映して求められた価格であり、信頼性は高い。収益価格も、不動産への投資家が重視する価格であり、本件においても重視すべき価格といえる。多面的な検討が必要であるため、比準価格と収益価格を関連づけ鑑定評価額を表記の通りと決定した。

地域要因

銀座4丁目交差点にも近い、稀少性の高い一等地に属する。銀座エリアに対する投資需要は引続き極めて高く、地価は引続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

繁華性が高く収益目的の取引が多いが、地域特性より、収益性のみならず、宣伝広告効果や銀座ブランドに対する資産性をも考慮して取引される傾向がある。ただし、本件では、取引事例比較法の適用において、各事例から得られた価格にばらつきがみられることから、比準価格の相対的信頼性は劣るものと判断した。以上より、収益価格をやや重視して比準価格を関連づけ、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

銀座の中央通り沿いの一等地に存しており、稀少性が認められる。銀座エリアに対する投資需要は引続き極めて高く、地価は引続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

繁華性が高く収益目的の取引が多いが、地域特性より、収益性のみならず、宣伝広告効果や銀座ブランドに対する資産性にも着目して取引される傾向がある。ただし、本件では、取引事例比較法の適用において、各事例から得られた価格にばらつきがみられることから、比準価格の信頼性は相対的に劣るものと判断した。以上より、収益価格をやや重視して比準価格を関連づけ、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

インバウンド景気及び稀少性故に近傍においては特に高値取引等が認められ、地価は引き続き上昇傾向でミニ銀座バブルの様相を呈している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

インバウンド景気等によりカジュアルブランド店など高額消費が回復し、裏通りにもその影響が及ぼしつつある。ステイタスをもつ地域であるため総額的に稀少性のある物件は自己資金が豊富な投資家に買い進まれている。基準容積率超の部分も店舗に想定することが可能になりつつ有り、一部地区計画の活用も想定した。市場動向を反映した比準価格と賃料収入に基づく収益価格を関連づけ、代表標準地との動向・均衡も考慮して鑑定評価額を表記のとおりと決定した。

地域要因

オリンピック開催による景気期待、インバウンド効果等により、店舗賃料は上昇傾向にある。再開発も進行中であり、今後も一層の発展が予想される。

地域要因の将来予測

海外ラグジュアリーブランドを中心に出店需要は旺盛である。また、銀座地区周辺で大規模な再開発事業や建替事業が進展していることから、今後も一層の発展が予測される。

価格決定の理由

比準価格は、市場において成立した取引事例に基づいて求めた価格であり、実証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に最有効使用の高層店舗の建設及び賃貸を想定して求めた価格であり、理論的な価格である。本件では、各手法の適用において採用した資料の規範性及び試算価格の相対的信頼性は同程度であることから、市場の実勢を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を相互に関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。