地域要因

地域要因の特別な変動は認められない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、特別の変動要因も見当たらないことから今後も当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一部にアパート等も見受けられるが、自用目的での取引が中心であるため地価に見合った賃料水準が形成されているとはいい難く、収益価格は比準価格に対し相当低位に試算された。一方で、比準価格は実際の売買事例に基づき実証的であり、規範性は高い。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の新興地域の影響を受け、商況はやや低迷しているが、周辺の住宅地域と関連し、変動率は縮小している。

地域要因の将来予測

路線商業地域として顧客の誘引に限界があるため嶋地区等の新興地域に顧客が流出しているが、一定の需要が認められ、地価はこのところ下げ止まりつつあり、同様の傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

 貸店舗、貸事務所のほか一般住宅等も見受けられるが、供給に対して需要が弱く、土地価格に見合った賃料が収受できないため、収益価格は低く求められ、しかも想定要素も多く精度はやや劣る。一方、比準価格は、取引にややバラつきが認められるが、現実の不動産取引市場の実態を反映しており、実証的で信頼性の高い価格である。よって、他の標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の農家集落地域の地積の大きい土地の需要はほとんど存せず、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

市街化調整区域にアパート、貸家等は存せず、自己使用を目的とした取引が中心である。比準価格は周辺地域の取引事例がほとんど存せず、山形市全域の市街化調整区域内の住宅地の事例により求めたもので、開差が生じているも、試算の根拠が実際の売買のため実証性がある。収益価格は市街化調整区域に位置するため、賃貸住宅を建築することはできないことから、求めることができなかった。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した品等上位の地域の状況は変わらないと予測する。需要は増え続けており地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般的な先買い需要は落ち着いたが、次の増税を見越した業者の先買い需要が強く引き続き地価は上昇。品等の高い地域であり、この傾向は続くと予測される。

価格決定の理由

標準地は、アパート等も介在する戸建住宅の自己使用を目的とした取引が中心の地域に存する。比準価格は実証性があり、当久保田の実状を反映しているが、次の消費税増税を見越した業者の先買い需要が見られるようになり、取引価格は高止まりが続いている。収益価格は駐車場の確保が重要な要素で、容積率を限度まで使いきれず、低めに算定された。以上の特性と住宅地であることから、比準価格を重視し、収益価格を関連付け鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の特別な変動は認められない。

地域要因の将来予測

特別の変動要因は見当たらず、今後も当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一部にアパート等も見受けられるが、自用目的での取引が中心であるため地価に見合った賃料水準が形成されているとはいい難く、収益価格は比準価格に対し相当低位に試算された。一方で、比準価格は実際の売買事例に基づき実証的であり、規範性は高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の特別な変動は認められない。

地域要因の将来予測

商業集積が進んだ市内他地域との競合から地価は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、店舗等の集積度に劣り、総じて自用目的での取引が多いことから賃貸市場の成熟の程度が高いとはいい難く、収益価格は比準価格に対し低位に試算された。一方で、比準価格は実際の売買事例に基づき実証的であり、規範性は高い。よって、規範性に優れる比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

住工混在地域であり、アパート等の収益物件も見受けられるが、自己使用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の類似地域等において現実に成立した取引事例を採用し、客観的で実証的な価格であり、説得力を有すると判断される。以上により、収益価格は参考に留め、比準価格を採用するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、西方の周辺地域で土地区画整理事業が進捗しており、宅地の供給量が豊富で価格は上昇しながら推移している。

地域要因の将来予測

西方の嶋地区で優良な住宅地の大量供給が継続しているため、当該地域は相対的に需要は弱いが、今後の地価はやや上昇傾向で継続するものと予測される。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が中心であり、市内における代替性の高い取引事例から求められた比準価格は実証的で信頼性の高い試算価格である。一方、アパートや賃貸マンション等の収益物件も一部に見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低く求められ、しかも精度がやや劣る。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

火山活動活発化により激減した宿泊客は警報解除後回復傾向にある。また土砂災害警戒区域。年末に火山性微動が観測され今後不安な要素も見られる。

地域要因の将来予測

宿泊客は回復したものの年末に火山性微動が観測される等不安な要素があることや、団体客の回復はまだ難しく、当分の間土地需要は低調なまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

温泉街の幹線道路沿い既存商業地域で地域内には貸店舗等の収益物件は見られず、自用目的の取引が中心であることから収益価格は採用しない。比準価格は、蔵王温泉地区内の事例が得られなかったため、隣接する市を含む観光地事例を、観光客の推移や地勢等も考量のうえ比較検討し求めたもので、市場性を反映した価格と思料する。そこで比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

郊外部への店舗進出が継続し、当該地域のような既成商業地は現在も顧客の流出が顕著であり、当面は現状を維持するものと予測される。

地域要因の将来予測

郊外部への店舗進出が継続し、当該地域のような既成商業地は顧客の流出が見られるものの、長期にわたる地価下落により割安感が生じており、地価は下げ止まりを迎えているものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例に基づいて試算され、試算の根拠が実証的で市場性を反映した価格である。一方収益価格は賃貸用不動産の建築を想定して試算され、投資採算性を反映した価格である。しかし近年新規の賃貸用不動産の供給がなく、自己所有目的の取引が一般的であり、賃料水準の把握等の面で説得力に欠ける。以上を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、北方の周辺地域で土地区画整理事業が進捗しており、宅地の供給量が豊富で価格は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

事務所ビルの需要は低調で地価は下落基調で推移してきたが、周辺地域の道路改良が進捗しており、今後、地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 貸店舗や貸事務所等が多く見られる地域ではあるものの、近年、空きテナントが多く、土地価格に見合った賃料が得られていないため、収益価格は低く求められ、かつ精度もやや劣る。一方、比準価格は、取引にややバラつきが認められるものの、現実の不動産取引市場の実態を反映しており、実証的で信頼性の高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準とし収益価格を関連づけて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。