山形県山形市城南町３丁目４番８(山形駅・北山形駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


71,100円

2017年01月01日に行った山形県山形市城南町３丁目４番８(山形県山形市城南町３−４−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を71,100円/㎡としました。

山形県山形市城南町３丁目４番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山形県山形市城南町３丁目４番８
住居表示城南町３−４−８
価格71,100円/㎡
交通施設、距離山形、750m
地積200㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2FB1
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石川聡氏による調査レポート

不動産鑑定士石川聡
価格71,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の特別な変動は認められない。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域であり、特別の変動要因も見当たらないことから今後も当面は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、山形市市街地における住宅地域。需要者の中心は、山形市居住者が大半を占めるが、他市町等からの転入者も見受けられる。当該圏域においては、新興住宅地域や従来より定評のある住宅地域に対する選好性が強く、これらの地域にあっては不動産取引は堅調に推移している。市場の中心となる価格帯は、土地代として1，500万円前後である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復を続けている。住宅投資は増加し、設備投資も増加。生産は持ち直し、個人消費は底堅く、雇用・所得環境は改善している。

渡辺晃氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺晃
価格71,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理済みの住宅地域で、住環境と利便性の良さが際立っている。消費税増税前の駆け込みから、需要が増加している。
地域要因の将来予測駅西地区に商業施設等が集積しつつあり、住宅環境の熟成とともに需要は増えていくものと予測する。地域の品等は高まっており、地価は今後上昇傾向を示すと予測される。
市場の特性同一需給圏は、山形市内の中品等以上の住宅地域である。需要者の中心は、住替え層か、平均以上の所得者層がメインであり、隣接市町からの転入者も見受けられる。山形駅に近接し、近年居住環境が急激に整備された地域であることから、需要が多く品等を高めている。土地は1，400万円程度、新築は3，100万円程度が取引の中心である。
一般的要因次の消費税増税を前にして、業者の買い進み傾向が目立ち、取引価格は高止まりが続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度2519639
北緯 140度3228227

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

山形駅(地価相場 64,650円/㎡)北山形駅(地価相場 50,400円/㎡)東金井駅(地価相場 47,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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