山形県山形市香澄町２丁目２０９番２(山形駅・北山形駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


113,000円

2016年01月01日に行った山形県山形市香澄町２丁目２０９番２(山形県山形市香澄町２−１１−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を113,000円/㎡としました。

山形県山形市香澄町２丁目２０９番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番山形県山形市香澄町２丁目２０９番２
住居表示香澄町２−１１−１３
価格113,000円/㎡
交通施設、距離山形、600m
地積447㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)7F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所ビルが多い商業地域
前面道路の状況北19.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森谷昌幸氏による調査レポート

不動産鑑定士森谷昌幸
価格113,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はないが、北方の周辺地域で土地区画整理事業が進捗しており、宅地の供給量が豊富で価格は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測事務所ビルの需要は低調で地価は下落基調で推移してきたが、周辺地域の道路改良が進捗しており、今後、地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は山形市市街地の商業地域の圏域。山形駅北方の跨線橋拡幅工事がほぼ完成したことにより、山形市市街地を東西またぐ幹線道路のアクセスが改善された。需要者は県内外の法人事業者及び法人・個人投資家が中心である。地方経済の停滞により当該地域への需要は弱含みで推移していたが、このところ景気の回復傾向が認められる。取引の際には画地の規模や形状等の個別性から価格帯にばらつきがあり、中心となる価格帯を見極めるのに吟味を要する。
一般的要因県内の経済は持ち直しており、個人消費や雇用情勢の回復が認められる。

篠田卓洋氏による調査レポート

不動産鑑定士篠田卓洋
価格113,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外型路線商業地域との競合の影響はあるものの、山形駅東口の旧山形ビブレ跡地の再開発計画もあり、地価は横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測商業事業者の選好性は中心商業地より郊外型路線商業地にシフトしているが、地価の下落により収益価格および投資採算価格と徐々に接近して割安感が生じ、地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ね山形市の中心部に近接した商業地域である。需要者の中心は、広域的に事業展開している金融機関および商業事業者で、地元資本の企業は少ない。大規模画地の需要者はマンション業者が主である。消費の低迷から小売店舗地に対する需要は弱く、需給のアンバランスが継続しているものの、駅前地区で再開発計画があるなど前向きな動きも見られる。需要の中心となる価格帯は、画地規模の大小によりバラツキが大きく把握し難い。
一般的要因県内景気は緩やかに回復しつつあり、雇用情勢も改善している。個人消費は一部に弱さが見られるものの、持ち直しつつある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度2501754
北緯 140度3321664

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

山形駅(地価相場 64,650円/㎡)北山形駅(地価相場 50,400円/㎡)東金井駅(地価相場 47,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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