地域要因

特に変動要因はない。市街化調整区域内の宅地需要は、利便性重視の傾向から低迷しているおり、地価水準は未だ下落傾向にある。

地域要因の将来予測

市街地に近い市街化調整区域内の住宅地域であり、特に変動要因は見あたらず現状維持と予測する。建物の建築可能地域であるが、利便性がやや劣り、地価は下落傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅等の賃貸需要や供給が見られず自用目的での取引が中心であり賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は出来なかった。比準価格は、市場で実際に取引された、北区内の類似性が高い複数の事例より求めたもので、市場の実情を反映した規範性の高いものである。よって比準価格を規範性あるものと判断し、前年標準地価格との検討及び市場性の再吟味をも行い、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺に商業施設等が充実している生活利便性の高い住宅地域であり、住宅地需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

生活利便性に優る住宅地域であることから周辺にはアパートや戸建住宅等が建ち並び、取引においては自用目的のほか収益目的での取引も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、収益価格は低位に試算された。試算価格の調整にあたっては、市場性を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな変動要因はない。郊外の商業用地への需要は弱く、地価は横這い基調にある。

地域要因の将来予測

店舗、事務所、営業所等が建ち並ぶ商業地域で、特に大きな変動要因は見当たらず、今後も現状維持で推移するものと予測する。地価水準も安定的と予測される。

価格決定の理由

市場分析の結果、比準価格・収益価格とも適合性は認められる。比準価格は規範性のある事例より求めており市場動向を反映した実証的な価格である。収益価格は競争力の関係から地価に見合う賃料設定ができず低位に求められたと判断される。よって試算価格の調整は、信頼性が優る比準価格を標準に、収益価格をも関連づけ、代表標準地からの検討結果をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな変動要因はない。あいの里地区は地価が安定的に推移しており、同地区の外れに位置するが、当該地域の地価も同様に横這い基調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域はあいの里地区東端に位置する一般住宅地域であり、地域内の取引の殆どが自己利用の住宅取得目的である。収益価格は合理的な収益事業が想定できず試算を断念したが、対象標準地についてはそもそも説得力を持ち得ない。比準価格は実証的で収集資料の限界も窺えない。よって、代表標準地からの検討結果をも踏まえたうえ、実証的価格として信頼性が高い比準価格をそのまま採用することとし、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は認められない。当該地域はJR駅や公園等に近く住環境が比較的良好であり、需要は強含みで地価も微増傾向にある。

地域要因の将来予測

JR百合が原駅及び百合が原公園から徒歩圏内に所在する住宅地域で、ここ当分は現状維持で推移するものと予測される。JR駅、公園に近い立地性から需要は強含みで、地価水準は上昇傾向にある。

価格決定の理由

当該地域はJR百合が原駅に近い一般住宅、アパート等が混在する地域である。市場分析の結果、手法の適合性は比準価格が優り、収益価格は地価水準を下支えする側面を有するに過ぎない。比準価格は百合が原地区の類似性の高い事例より求めており実証的で信頼性が高い。よって試算価格の調整は、説得力のある比準価格を中心に、収益価格を関連付けて、代表標準地からの検討結果をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通利便性に劣る郊外住宅地域で、地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

当該地域は今後とも、中規模一般住宅が多い郊外住宅地域として推移していくものと予測する。地価は概ね底値圏に達したと見られ、横這い傾向と思料する。

価格決定の理由

付近にはアパート等の収益物件は殆ど見受けられず、自用目的の取引が中心であり、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しなかった。よって周辺類似地域に存する規範性の高い5事例を採用して試算した、説得力ある比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、最新の不動産取引市場の動向も勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は見受けられない。地価は底値感もあり、安定的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域で、特に大きな変動要因は見られず現状維持で推移するものと予測する。屯田地区の北部、国道231号背後にある当該地域の需要は比較的安定しており、地価水準は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

屯田地区に存する当該地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域内の取引は自己利用目的のものが大半であり、賃貸需要も殆どないため収益価格の試算は断念したが、対象標準地についてはそもそも説得力を持ち得ない。比準価格は類似性の高い4事例を採用しており収集資料の限界は窺えない。よって、代表標準地との検討結果、価格形成要因の変動状況等の検討をも踏まえ、実証的価格として信頼性が高い比準価格をもって鑑定評価額とし上記の通り決定した。

地域要因

郊外の既成住宅地域であるが、土地価格に影響を与える地域要因の変化は見られない。

地域要因の将来予測

郊外の戸建住宅地であり、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。交通便がやや劣ることから、地価水準は横ばい傾向にあると予測する。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域内であり、快適性を求める地域であることから大半が一般住宅であり、共同住宅等の収益物件は殆どないことから収益価格は適用できなかった。戸建住宅の自用目的での取引が中心であることから、試算価格の調整にあたっては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外住宅地域であり、住宅地需要の増加等により若干上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後についても同様に推移して行くものと予測する。地価水準は住宅地の需要回復から若干の上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

大半が一般住宅であり共同住宅等の収益物件は殆どなく、転勤等の事情により戸建住宅を賃貸するケースが散見される程度である。戸建住宅の自用目的での取引が中心であることから、試算価格の調整にあたっては地域的特性を考慮して、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域に囲まれた接近性、利便性の劣る郊外住宅地であるが、需要は底値感・割安感等も生じつつあり回復傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ郊外住宅地域で、今後も現状を維持して推移。東区郊外部の接近性、利便性が劣る地域で需要の減退が続いてきたが、底値感等から回復しつつあり、地価は安定的に推移している。

価格決定の理由

近隣地域周辺にはアパート等の収益物件も一部に見られるが、最寄駅から遠いこと等により賃貸需要が弱く、事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益還元法は適用しなかった。従って、信頼性の高い取引事例を中心に試算され、市場性を反映した比準価格を採用し、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いに小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、土地価格に影響を与える大きな変動要因は見られず、地価水準は横ばい傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

国道沿いの路線型郊外商業地域であり、取引においては収益目的での取引は散見される程度で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、収益価格は低位に試算された。主として、自用の店舗等の敷地としての取引が中心であることから、試算価格の調整にあたっては、市場性を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の路線商業地域で、特に変動要因は見られない。主要幹線道路沿いに接面するものの、車両交通の大半が通過型であり、繁華性はやや劣る。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの郊外の商業地域で、特に変動要因は見られず現状維持で推移するものと予測する。商業地としては、やや繁華性が劣るものの、底値圏を探る気配から、地価水準は横ばい傾向である。

価格決定の理由

比準価格は、現実の取引に基づいて求めた実証的な価格であり、需要者の殆どは一般的な地価水準を指標に取引の可否の意思決定を行うことから、説得力がある。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が設定されていないことから低位に試算された。よって、試算価格の調整にあたっては、信頼性に優る比準価格を標準に、収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の既成住宅地域であり、住宅地需要の増加等により若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

百合が原地区の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後についても同様に一般住宅の建つ地域として推移するものと予測。住宅地の需給関係は比較的安定し、地価水準は若干の上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり共同住宅等の収益物件は殆どなく、転勤等の事情により戸建住宅を賃貸するケースが散見される程度である。よって、収益資料は相対的に限界があるため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。