北海道札幌市北区南あいの里４丁目１０番５(あいの里教育大駅・拓北駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


27,000円

2016年01月01日に行った北海道札幌市北区南あいの里４丁目１０番５(北海道札幌市北区南あいの里４−１０−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,000円/㎡としました。

北海道札幌市北区南あいの里４丁目１０番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番北海道札幌市北区南あいの里４丁目１０番５
住居表示南あいの里４−１０−７
価格27,000円/㎡
交通施設、距離あいの里教育大、430m
地積232㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の中に空地も見られる住宅地域
前面道路の状況北8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

本井真弓氏による調査レポート

不動産鑑定士本井真弓
価格27,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因南あいの里地区に所在する住宅地域であり、新規宅地分譲が続いていることから供給過多感があり、地価は若干の下落傾向にて推移。
市場の特性同一需給圏は、主としてJRあいの里教育大駅及びJR拓北駅を最寄り駅とする北区内の郊外住宅地域の圏域。需要者の中心は札幌市内及び隣接市等の居住者がほとんどを占めている。対象標準地周辺の南あいの里地区は新興の住宅地域で、宅地分譲が続いていることからやや供給過多傾向にあり、地価は若干の下落基調にて推移するものと予測される。土地価格は概ね500∼1、000万円程度、戸建住宅は新築で2、000万円台が需要の中心と思料される。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、地下鉄駅を中心に市内不動産需要は増加傾向にあるが、郊外部の需要は弱く二極化が進んでいる。

宮達隆行氏による調査レポート

不動産鑑定士宮達隆行
価格27,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新興の住宅団地であり、建て込みも増加しているが、あいの里地区は総体的に供給過剰感があり、地価は若干の弱含みで推移している。
市場の特性同一需給圏は、札幌市北区の北部、JR線拓北駅、あいの里教育大駅周辺に位置する郊外の住宅地域。需要者の中心は札幌市内及び周辺地域居住の一次取得者が中心である。不動産市場の回復は中心部、地下鉄駅周辺が中心で、郊外の住宅地域への需要は依然として弱い。当該近隣地域においては底値感もあるが供給過剰気味で需要は伸び悩んでおり、土地が概ね500万円∼1，000万円程度、新築戸建住宅は2，000万円台半ば程度が需要の中心となっている。
一般的要因市内中心部及び地下鉄駅周辺を中心に、土地需要は増加傾向にある。北区の地価は郊外の一部を除き横這い乃至上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生植林地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度1539163
北緯 141度3947699

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

あいの里教育大駅(地価相場 34,000円/㎡)拓北駅(地価相場 34,150円/㎡)あいの里公園駅(地価相場 20,400円/㎡)篠路駅(地価相場 34,300円/㎡)百合が原駅(地価相場 42,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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