地域要因

繁華性の劣る路線商業地域で地域要因に特段の変動はなく、業務系用途での需要にはさしたる回復は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域は、道道沿いの路線商業地域として、当分の間現状を維持すると思われる。商業繁華性は低いが、駅近接地域で一定の需要は見込めることから、地価は上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は自用物件と収益物件が混在しているが、新規の賃貸需要は低迷を続け、賃料水準、空室状況等から新築収益物件に高い投資採算性は期待できず、収益価格は低水準に試算された。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、周辺幹線沿いに存する4事例を採用して試算した信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、最新の市場動向も勘案して、鑑定評価額を上記のとおりとした。

地域要因

地域内に格別の変動要因はないが、駅徒歩圏内の需要は堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域で、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。駅徒歩圏の需要は堅調で、地価水準は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

収益価格は低めに求められたが、これは他の収益物件との競合関係から賃料が押さえられ気味であることによるものと判断される。比準価格は多数の取引事例の中から規範性あるものを中心に求めており、信頼度は高いものと認められる。近隣地域はアパートも見られる地域であるが、両試算価格の信頼性と指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

JR徒歩圏であるが需要が弱く、地価は横ばい基調。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパートが混在する住宅地域で、今後も現状を維持して推移すると予測する。JR駅徒歩圏の比較的利便性の良い地域であるが需要はやや弱く、地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も多いが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低めで相対的に限界がある。他方、比準価格は市場性を反映し説得力を有する価格と判断する。本地域は、自用物件の取引が中心であり、また快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

国道沿いの商業地域であるが、商業性がやや低いことから、地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

国道沿いの路線商業地域であるが商業性が低く、自用の取引がほとんどで土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低めに試算された。本件においては、市場性を反映し信頼度が優る比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、中小規模の戸建住宅の需要が堅調な地域であることから、地価は横ばい乃至微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、北区条丁目地区の標準的な住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。地価は、交通接近条件がやや劣る地域のため横ばい乃至微増傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅のほかアパートも見られる住宅地域であるが、対象標準地は画地規模が小さく、また、事業収支の観点からも共同住宅の想定は困難であるため、収益還元法の適用を断念した。北区の条丁目地区では相対的に交通接近条件がやや劣る地域のため、自己使用目的の取引が支配的である。以上より、本件は代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小売店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。住居系用途を含む需要も見られ地価水準は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

道道沿いの小売店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、特に変動要因は見らず現状維持と予測する。住居系等を含む用途の多様性も期待され、地価は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場で実際に取引された、北区内の商業地の事例を採用したもので実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性を示す価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。事業の採算性等を検討する場合、一般的な地価水準も指標にするものである。よって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地、前年標準地価格との検討及び市場性の再吟味を行い鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、地下鉄駅徒歩圏の地域であるため、賃貸マンション等の収益物件への需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要者の多くは収益性から意思決定を行う投資家であり、還元利回り等の指標については規範性が高いと考えられる。一方で、必ずしも土地の最高度利用を前提としない当該地域における土地残余法の各種想定には限界があるため、本件収益価格の精度は若干劣ると判断した。本件は市場性を反映している実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、大規模商業施設に近接する利便性の高い地域のため、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

対象標準地の周辺は戸建住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。最寄り駅への接近性は劣るものの、大規模商業施設に近接する利便性の良さから、地価は概ね横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

新川の当該地域は、交通接近条件が劣ることから戸建住宅を中心とした住宅地域であり、また、行政的条件の制約もありアパート等の収益物件は散見される程度である。当該地域は自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。以上より、本件は代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした郊外の住宅地域であり、地価水準は概ね安定的に推移すると思われる。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特に変動要因は見られず現状維持と予測する。交通機関からやや距離はあるが、区画整然としており地価は横這い傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅地域のため、収益物件は殆ど見られず賃貸市場が形成されていない事から収益還元法は適用できなかった。比準価格は新琴似地域の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって代表標準地からの検討及び市場の動向等も再吟味して比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、商業繁華性がやや劣る住宅商業混在地域のため、業務系用途の需要は低迷している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

新琴似の当該地域は住宅商業混在地域であり、店舗やアパート等の収益物件も見られるが、使用容積率が低い低層の建物が主であり、また、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自己使用目的の取引が多い地域であるため、本件は、実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はないが、近年利便性が向上した八軒東地区住宅地で人気があり、上記一般的要因からも、当該地での地価は安定傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成し、今後も現状維持で推移すると予測。JR駅からは徒歩圏内、各種店舗が建ち並ぶ幹線道路の背後地に位置し利便性が良好であり、住環境が優れる地域であるため、地価は安定的に推移すると判断。

価格決定の理由

近隣地域はJR駅も近く利便性からアパ−ト等の収益物件も存在し、一定程度賃貸市場が形成されている。しかし、近時、札幌市内では供給物件が多く過当競争から土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位なものに止まっている。他方、比準価格は市場の動向を反映した価格として信頼性が高いものである。よって、比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建一般住宅建ち並ぶ地域であり、住宅地需要の増加等により、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建一般住宅を主とする中にアパ−トも見られる住宅地域であり、今後とも環境の良い住宅地域を維持するものと予測する。地価水準は住宅地需要の増加等から上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

自己所有目的の取引が主であり、比準価格は周辺の類似地域内において多数の信頼性のある取引事例から求められた市場の実態を反映した価格である。当地域は交通利便性が劣りアパ−ト等の収益不動産は極めて少なく賃料の把握が困難なため収益還元法は適用しなかった。以上から、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を鑑定評価額として上記のとおり決定した。

地域要因

伏古地区の住宅地域であり、地域内に格別な変動要因はないことから、地価水準も安定的に推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

伏古地区の住宅地域であり、地域に特段の影響を与える様な要因は見当たらず、当分の間は現状のまま推移するものと予測され、地価水準も概ね安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場価値を反映した説得力を有する価格と判断する。また、収益価格は投資採算性を示す価格と思料するが、賃料が地価に見合う水準からやや乖離しているため、やや低く試算された。よって、本件においては、より信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を中心に調整し、更には代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中央区の駅近接地域に集中していたマンション用地需要は、都心部の地価上昇により郊外にも拡散し始めており、地価も若干の回復傾向となっている。

地域要因の将来予測

当該地域は今後とも、中高層マンションが多い住宅地域として推移するものと予測する。地下鉄駅からやや距離があるものの、値頃感から需要は回復傾向にあり、地価は僅かに上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は駅からやや距離があることから、分譲マンションを想定することは投資採算性から現実的でなく、賃貸マンションを想定して収益還元法を適用したが、賃料水準、空室状況、競争の状態等により、収益価格は低めに試算された。よって、東区内の大規模画地に係る4事例を採用して試算した、市場の実態を反映して信頼性に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考に、最新の不動産取引市場の動向も勘案して、鑑定評価額を上記のとおりとした。

地域要因

郊外住宅地域であり、住宅地需要の増加等により若干上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後についても同様に推移して行くものと予測する。地価水準は住宅地の需要回復から若干の上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

大半が一般住宅であり共同住宅等の収益物件は殆どなく、転勤等の事情により戸建住宅を賃貸するケースが散見される程度である。戸建住宅の自用目的での取引が中心であることから、試算価格の調整にあたっては地域的特性を考慮して、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、地下鉄駅に近い地域であることから地価水準はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に近い共同住宅、一般住宅等の見られる住宅地域である。特に変動要因は見られず現状を維持とものと予測する。交通機関から近いこともあり、地価はやや上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場で実際に取引された北区内の地下鉄駅に近い事例を採用したもので実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性を示す価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。よって市場の動きを反映した規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地、前年標準地価格からの検討及び市場性をも再吟味して鑑定評価額を上記のとおり決定した。