兵庫県芦屋市朝日ケ丘町３８６番１(芦屋川駅・芦屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


204,000円

2017年01月01日に行った兵庫県芦屋市朝日ケ丘町３８６番１(兵庫県芦屋市朝日ケ丘町５−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を204,000円/㎡としました。

兵庫県芦屋市朝日ケ丘町３８６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県芦屋市朝日ケ丘町３８６番１
住居表示朝日ケ丘町５−２０
価格204,000円/㎡
交通施設、距離芦屋、1,700m
地積3,877㎡
形状(4.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5FB1
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層のマンションが見られる山手の住宅地域
前面道路の状況北6.5m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本耕一氏による調査レポート

不動産鑑定士山本耕一
価格204,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因山手の住宅地域で、利便性にやや難がある。マンション用地としては建設費等から採算性に陰りもあり、地価水準はやや弱含みである。
地域要因の将来予測中層のマンションの多い山手の住宅地域であり、要因の変化はなく概ね現状を維持した推移と思料される。相対的に利便性に劣る地域であるため、地価動向は概ね横這い乃至弱含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね阪神間のマンション開発が可能な住宅地域である。需要者はマンション開発業者が中心であるが、建売開発業者等も含まれる。都心のマンション需要は旺盛であるが、郊外などの利便性の劣る地域等では、マンション需要と建設費の高騰による採算性悪化もあり地価動向は微妙である。取引価格は規模や地勢等の条件により様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因芦屋市の住宅地は、総じて需要が堅調で、上昇傾向にある。一方、奥山地区や臨海地区では需要が弱く下落傾向にあるなど二極化現象が見られる。

勝沼和子氏による調査レポート

不動産鑑定士勝沼和子
価格203,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因芦屋市内においてやや利便性に劣る山手の住宅地域であり、共同住宅地としての選好性に劣り、地価はやや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測中層のマンションが見られる山手の住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。共同住宅地としては利便性に劣る地域であるため、地価水準は概ね横ばい乃至やや弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね阪神間のマンション開発の需要の見られる地域である。需要者はマンション開発業者が中心であるが、一部戸建開発業者等も見られる。利便性及び住環境の良好な地域では、業者間での熾烈な競争が見られる一方で、利便性の劣る地域等では、マンション需要が旺盛でないため、素地取得の価格低下圧力が生じ、戸建開発業者との競合も存する。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因JR芦屋駅北側の優良住宅地を中心に市域中央部分では総じて需要は底堅いが若干落ち着きが見られる。奥山地区や臨海地区では需要が弱含んでいる。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7443804
北緯 135度3069764

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

芦屋川駅(地価相場 359,000円/㎡)芦屋駅(地価相場 349,000円/㎡)打出駅(地価相場 328,000円/㎡)芦屋駅(地価相場 316,500円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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