埼玉県戸田市下前１丁目２４１番２外(戸田公園駅・浮間舟渡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


222,000円

2017年01月01日に行った埼玉県戸田市下前１丁目２４１番２外(埼玉県戸田市下前１−４−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を222,000円/㎡としました。

埼玉県戸田市下前１丁目２４１番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県戸田市下前１丁目２４１番２外
住居表示下前１−４−１１
価格222,000円/㎡
交通施設、距離戸田公園、900m
地積166㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに工場等が見られる住宅地域
前面道路の状況西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

具志堅全泉氏による調査レポート

不動産鑑定士具志堅全泉
価格221,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因戸田公園駅徒歩圏であり、一般住宅のほか工場等も見られる住宅地域である。住宅地に対する需要は底堅く、地価は若干の上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅の中に工場等が見られる住宅地域で、当面の間、現状のまま推移するものと予測される。最寄駅から徒歩圏内に位置し、底堅い需要が見込まれるため、地価はやや上昇傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線、埼京線沿線の住宅地域で、概ね川口市、蕨市、戸田市の圏域である。需要者の中心は、若い世代の戸田市居住者が多い。戸田公園駅から徒歩圏の住宅地で、昨今はマンション供給が多く見られ、住宅需要は根強く、地価はやや上昇傾向で推移している。取引の中心は、新築戸建住宅は4，000万円台前半の物件が多く見られるが、土地単独の取引は見受けられるものの、取引地積もばらついており、取引の中心を把握できない。
一般的要因戸田市の人口は増加傾向であり、相応の宅地需要が認められる。不動産価格は一部横這いの地域もあるが、全般にやや上昇傾向で推移している。

奥川大河氏による調査レポート

不動産鑑定士奥川大河
価格223,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏にある熟成度の高い住宅地域で価格に影響を及ぼす地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測最寄駅から徒歩圏にある街区の整然とした住宅地域として熟成しており、今後はわずかに残る工場・倉庫、駐車場等に住宅が徐々に建築され、住宅地域としての熟成度を増していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR埼京線・京浜東北線沿線の住宅地域で、概ね戸田市、蕨市、川口市の圏域。需要者の中心は戸田市内に居住する一時取得者が多くを占めるが、圏外からの流入もみられる。土地は単独の取引が少なく、取引地積もばらついており、取引の中心を把握できなかった。新築戸建住宅は3，000万円台後半から4，000万円台前半の物件が取引の中心となっている。
一般的要因日銀がマイナス金利政策を導入した。埼玉県全体の人口は微増を続けているが、戸田市は増加傾向がより顕著である。高齢化率は15％台である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8086396
北緯 139度6864023

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)浮間舟渡駅(地価相場 329,000円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)西台駅(地価相場 337,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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