埼玉県戸田市大字新曽字芦原２２６６番５(北戸田駅・戸田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


254,000円

2017年01月01日に行った埼玉県戸田市大字新曽字芦原２２６６番５(埼玉県戸田市(新曽第１−５３−６))の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を254,000円/㎡としました。

埼玉県戸田市大字新曽字芦原２２６６番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県戸田市大字新曽字芦原２２６６番５
住居表示(新曽第１−５３−６)
価格254,000円/㎡
交通施設、距離北戸田、500m
地積186㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅が多い区画整理中の住宅地域
前面道路の状況北8.0m区画街路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥川大河氏による調査レポート

不動産鑑定士奥川大河
価格254,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因土地区画整理事業が施行中の住宅地域であり、大きな地域要因の変動はないが住環境が年々改善しつつ推移している。
地域要因の将来予測区画整理事業が進捗中の交通接近条件が良好な住宅地域であり、将来の住環境改善が期待される。今後は駐車場等の低利用地に住宅が建設され、徐々に熟成度を増しつつ推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR埼京線・京浜東北線沿線の住宅地域で、概ね戸田市、蕨市、川口市の圏域。需要者の中心は戸田市内に居住する一時取得者が多くを占めるが、圏外からの流入もみられる。土地は単独の取引が少なく、取引地積もばらついており、取引の中心を把握できなかった。新築戸建住宅は3，000万円台後半から4，000万円台前半の物件が取引の中心となっている。
一般的要因日銀がマイナス金利政策を導入した。埼玉県全体の人口は微増を続けているが、戸田市は増加傾向がより顕著である。高齢化率は15％台である。

篠光昭氏による調査レポート

不動産鑑定士篠光昭
価格254,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理施行中の駅に近い住宅地域で、需要には根強いものがあり、地価は横ばいから若干の上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測徐々に発展して行くものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR埼京線及び京浜東北線沿線で、概ね戸田市、蕨市、川口市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち戸田市居住者が大半を占めるが、投資あるいは開発目的の地元企業及び不動産業者等も見られる。区画整理中の駅に近い住宅地域で、需要には根強いものがあり、地価は上昇傾向で推移している。土地は供給が少なく、取引価格は取引当事者の属性によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因景気回復政策や回復の期待感も有り、やや不透明感はあるものの、地価水準は横ばいから若干の上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8221038
北緯 139度6718338

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県戸田市下前１丁目２６５番２ほか１筆埼玉県戸田市下戸田１丁目１４番１７埼玉県戸田市美女木５丁目１４番４埼玉県戸田市上戸田３丁目２６番１８外埼玉県戸田市大字新曽字稲荷１４９７番６埼玉県戸田市本町３丁目１７７３番２埼玉県戸田市大字新曽字芦原１９４９番静岡県沼津市戸田字宮脇１５７４番１０外埼玉県蕨市錦町２丁目５４３番４埼玉県蕨市錦町３丁目１０５４番１５埼玉県蕨市北町４丁目３２５０番３埼玉県蕨市中央５丁目２７番３埼玉県蕨市錦町２丁目５４３番２

参考：近隣駅の地価相場

北戸田駅(地価相場 228,500円/㎡)戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)南浦和駅(地価相場 239,000円/㎡)武蔵浦和駅(地価相場 274,000円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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