埼玉県蕨市中央２丁目４番１５(蕨駅・西川口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
252,000円
2017年01月01日に行った埼玉県蕨市中央２丁目４番１５(埼玉県蕨市中央２−１５−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を252,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県蕨市中央２丁目４番１５ |
| 住居表示 | 中央２−１５−２６ |
| 価格 | 252,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 蕨、700m |
| 地積 | 96㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小川正氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小川正 |
|---|---|
| 価格 | 252,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南道路であり、日照等居住の快適性は優れているが、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅から徒歩圏の利便性の良い住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測される。地価は強含み傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、アパート等が混在する地域で、概ね現状のまま推移するものと予測される。地価は当面強含み傾向で推移するものと判断される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR京浜東北線、埼京線で、概ね蕨市、川口市、戸田市の住宅地域。需要者の中心は概ね蕨市居住者が多くを占めている。旧来からの住宅地で需要は根強いが、空地はほとんどなく土地等の供給は極めて少ない地域である。最寄駅から徒歩圏の利便性の良い住宅地であり、地価は強含みとなっている。土地は2700万円程度、新築の戸建住宅は4200万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 蕨市はマンション建設も散見されるが、人口数は横這い乃至微増傾向である。地価は市域の住宅地で微増傾向となっている。 |
篠光昭氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 篠光昭 |
|---|---|
| 価格 | 251,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因については、特に変動は見られない。南道路であり、日照等居住の快適性は優れている。 |
| 地域要因 | 駅から徒歩圏で利便性の良い住宅地域である。現状を維持するものと推測される。地価は、若干の上昇傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 共同住宅、一般住宅等が混在している地域で、現状のまま推移するものと推測される。地価はやや強含み傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR京浜東北線、埼京線の沿線で、川口市、蕨市、戸田市の住宅地域。需要者の中心は蕨市及びその周辺市の居住者である。古くからの住宅地で需要は根強いが、土地等の供給は非常に少ない地域である。最寄駅から徒歩圏内の熟成した住宅地であり、地価はやや強含み傾向である。土地は2500∼3000万円程度、新築の戸建住宅は4000∼4500万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 金融政策の緩和、株高、円安、インフレ政策等により景気は回復傾向がみられる。蕨市の地価は若干の上昇傾向で推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8228959 北緯 139度6917014 |
参考：該当物件周辺マップ
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埼玉県川口市芝新町９番１７埼玉県蕨市中央４丁目４１８６番６埼玉県蕨市塚越４丁目６番１０及び６番１７埼玉県蕨市大字蕨字仁中歩４６９７番１内埼玉県蕨市中央４丁目４２２２番３埼玉県蕨市北町１丁目３５３１番１０外埼玉県蕨市塚越３丁目２３番３埼玉県蕨市塚越７丁目１２番２９外埼玉県蕨市中央７丁目６００２番２埼玉県蕨市南町２丁目６５００番８埼玉県蕨市塚越２丁目８番１１
参考：近隣駅の地価相場
蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)北戸田駅(地価相場 228,500円/㎡)南浦和駅(地価相場 239,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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