埼玉県戸田市新曽南２丁目５０３２番２(戸田駅・戸田公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


218,000円

2017年01月01日に行った埼玉県戸田市新曽南２丁目５０３２番２(埼玉県戸田市新曽南２−４−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を218,000円/㎡としました。

埼玉県戸田市新曽南２丁目５０３２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県戸田市新曽南２丁目５０３２番２
住居表示新曽南２−４−１７
価格218,000円/㎡
交通施設、距離戸田公園、1,200m
地積148㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション、空地が混在する住宅地域
前面道路の状況北11.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

篠光昭氏による調査レポート

不動産鑑定士篠光昭
価格218,000円/㎡
個別的要因代替競争等の関係にある不動産と比べた優劣や競争力の程度の変動などは見当たらない。個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に特別な変動要因はない。地価については概ね横ばいから若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
地域要因の将来予測当該地域は戸田公園駅勢圏内な住環境のおおむね良好な住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測される。地価については横ばいから若干の上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線、埼京線沿線で、概ね川口市、蕨市、戸田市の住宅地域。需要者の中心は戸田市居住者がほとんどを占めるが、他の地域からの転入も見られる。戸田公園駅から徒歩圏内にあり、需要は根強く、土地等の供給は少ない。地価は、上昇傾向にある。土地は100㎡程度で2100∼2600万円程度、新築の戸建住宅は3000万円台後半から4000万円台前半程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因戸田市は人口・世帯数とも増加している。不動産の選別が作用し、地域間にける地価動向には格差が生じるものと予測される。

三好徳昌氏による調査レポート

不動産鑑定士三好徳昌
価格218,000円/㎡
個別的要因個別的要因については、特別な変動要因はない。
地域要因地域要因の特別な変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は戸田公園駅勢圏の平均的な環境の低層住宅地域で、現状の環境を維持するものと予測される。地価は上昇傾向にある。
市場の特性 同一需給圏はJR埼京線・京浜東北線沿線の住宅地域で、概ね戸田市、蕨市及び川口市の圏域。需要者の中心は戸田市内及び近郊市町村に居住する一時取得者が多くを占める。戸田公園駅の徒歩圏内の住宅地で住環境も良好なため底堅い需要が見込める地域であり、地価は上昇傾向にある。土地単独の取引は少なく、地積もばらついており取引の中心を把握できなかったが、新築戸建は3800万∼4300万円程度の物件が市場の中心となっている。
一般的要因景気は改善の遅れも見られるが、緩やかな回復基調が続いている。これに伴い市内の地価は下げ止まり、上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8085084
北緯 139度6669708

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)北戸田駅(地価相場 228,500円/㎡)高島平駅(地価相場 320,000円/㎡)新高島平駅(地価相場 289,000円/㎡)西台駅(地価相場 337,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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