東京都板橋区舟渡３丁目１２番１３外(浮間舟渡駅・蓮根駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


239,000円

2016年01月01日に行った東京都板橋区舟渡３丁目１２番１３外(東京都板橋区舟渡３−１５−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を239,000円/㎡としました。

東京都板橋区舟渡３丁目１２番１３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都板橋区舟渡３丁目１２番１３外
住居表示舟渡３−１５−１６
価格239,000円/㎡
交通施設、距離浮間舟渡、1,000m
地積281㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況工場兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小工場、営業所等が建ち並ぶ工業地域
前面道路の状況北8.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

徳元康浩氏による調査レポート

不動産鑑定士徳元康浩
価格239,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因近隣周辺では、一部住宅地への移行も見られるが、地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測工場、倉庫、製作所等が集積する工業地域である。一部には住宅も散見されるが、最寄駅からの距離、周辺環境等を考慮すると、住宅用途への移行は進み難く、当面は現状維持で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、板橋区北部及び隣接する北区の工業地域である。需要者の中心は、倉庫業、運送業等の事業法人等である。景気が回復傾向にあるなか、倉庫用地としての需要増加が認められる。戸建住宅素地となる纏まりのある土地については建売業者の需要も見られる。土地需要の中心となる価格帯は、立地、規模、道路の系統・連続性、公法上の規制等により異なるが、250㎡程度の規模で、総額としては6000万円∼6500万円程度が目安となる。
一般的要因板橋区内の事業所数は減少傾向が続いているが、物流業は比較的堅調である。地価は、住宅地需要への回復も反映して、やや上昇傾向である。

海老沼利幸氏による調査レポート

不動産鑑定士海老沼利幸
価格239,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中小工場、営業所等が混在し、一部住宅用途への転用も見受けられる工業地域である。地域要因に特段の変化はない。
地域要因の将来予測工場、倉庫、営業所等が混在する地域で、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、主として板橋区の工業地域で、代替関係にある他区の工業地域の一部も含む。需要者の中心は、製造業、倉庫業、運送業等の個人や法人事業者である。近時では、倉庫業や運送業を目的とする需要の増加がみられる。また、住宅用地として転用可能な土地は不動産開発業者の需要も増加している。需要の中心価格帯は規模や法規制等により様々であるが、250㎡の土地として6，500万円から7，000万円前後が目安となる。
一般的要因区内の事業所数は減少傾向にあるが、倉庫業、物流業が堅調である。また、住宅の転用も見受けられるため、地価は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度794611
北緯 139度6830892

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

浮間舟渡駅(地価相場 329,000円/㎡)蓮根駅(地価相場 346,500円/㎡)西台駅(地価相場 337,000円/㎡)戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)北赤羽駅(地価相場 366,000円/㎡)志村三丁目駅(地価相場 366,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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