埼玉県戸田市喜沢２丁目９番６３(西川口駅・戸田公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


219,000円

2017年01月01日に行った埼玉県戸田市喜沢２丁目９番６３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を219,000円/㎡としました。

埼玉県戸田市喜沢２丁目９番６３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県戸田市喜沢２丁目９番６３
住居表示 
価格219,000円/㎡
交通施設、距離西川口、1,200m
地積148㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伸雄氏による調査レポート

不動産鑑定士伸雄
価格219,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR西川口駅徒歩圏の既成住宅地域であり、特筆すべき開発も見られないことから、地域要因に特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測一般住宅を中心としたマンション等も混在する既成住宅地域であり、今後も現況を維持して推移するものと予測する。地価は若干の上昇での推移と思料する。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線、埼京線沿線の戸田市、川口市、蕨市の住宅地域。需要者は戸田市居住者をはじめとして隣接市からの転入も見られる。最寄駅より徒歩圏に位置するとともに、周辺は成熟した住宅地域のため居住環境も良好で、需要は底堅いものがある。土地は2，000万円台、新築戸建住宅は3，000万円台後半∼4，000万円前後の物件が取引の中心となっている。
一般的要因当市は人口が増加傾向で推移しており、地価も上昇基調で推移している。但し、工業地や郊外の住宅地においてはこの限りではない。

青木徹氏による調査レポート

不動産鑑定士青木徹
価格218,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はなく、代替競争関係にある不動産と比較した際の、優劣及び競争力の程度は概ね普通であり、変動は認められない。
地域要因利便性も概ね優れ、比較的住環境が良好な住宅地域であり、地域要因について特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測戸田市内で比較的住環境の良好な住宅地域であり、特段地域要因の変動もみられず、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価は若干の上昇基調で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は対象不動産の存する戸田市及びその周辺で、JR京浜東北線、埼京線沿線の住宅地域。需要者の中心は、戸田市及びその周辺市の居住者である。JR西川口駅を最寄駅とする比較的住環境の良好な住宅地域であり、需要が見込める住宅地域であることから需給状態は均衡しており、地価水準は上昇基調で推移している。新築分譲戸建物件は総額3，000万円台半ば∼4，000万円前後、土地は2，500万円前後が需要の中心である。
一般的要因戸田市の人口は増加傾向にあり、マンションの建設等も進んでいる。利便性の優れた住宅地を中心に、地価も上昇基調で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8096147
北緯 139度6963486

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県川口市南町２２２番３埼玉県川口市大字安行慈林字子神２２６番２１埼玉県川口市北町１丁目２２６番４埼玉県川口市西川口３丁目３３番３埼玉県川口市仲町１４４番４外埼玉県川口市西川口２丁目１７８番３埼玉県川口市本町１丁目１４３番埼玉県川口市西川口１丁目１４９番１０外埼玉県川口市西川口１丁目５番３外埼玉県川口市西川口２丁目１７８番３埼玉県戸田市大字下笹目字中居田３１５３番ほか２筆の一部埼玉県蕨市中央４丁目４１８６番６

参考：近隣駅の地価相場

西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)川口駅(地価相場 521,000円/㎡)浮間舟渡駅(地価相場 329,000円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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