埼玉県蕨市南町４丁目２５番２(西川口駅・蕨駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


214,000円

2017年01月01日に行った埼玉県蕨市南町４丁目２５番２(埼玉県蕨市南町４−２５−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を214,000円/㎡としました。

埼玉県蕨市南町４丁目２５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県蕨市南町４丁目２５番２
住居表示南町４−２５−１６
価格214,000円/㎡
交通施設、距離蕨、1,500m
地積91㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤剛氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤剛
価格214,000円/㎡
個別的要因代替競争不動産との関係において、西方位接面で日照等が比較的良好である。個別的要因に変動はない。
地域要因小規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域で、住環境は良好である。地域要因に特段の変動はなく、地価はやや強含みで推移している。
地域要因の将来予測 区画整理済で住環境が比較的良好な住宅地域である。地価はやや強含みで推移している。地域要因に特段の変動は認められず、今後も同様の住環境を維持するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は対象不動産の存する蕨市及びその周辺の戸田市、川口市等でJR京浜東北線、埼京線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、蕨市及び周辺市の居住者である。最寄駅からの接近性はやや劣るが、区画整理済の住宅地であり住環境が良好である。周辺の需給動向により、地価はやや強含みで推移している。新築分譲戸建物件は3，000万円台前半∼4，000万円程度、土地は2，000万円∼2，500万円前後が需要の中心である。
一般的要因蕨市の人口は微増傾向で、県全体とほぼ同様の傾向を示している。市内及び周辺市の需給状況により、地価はやや強含みで推移している。

各務実氏による調査レポート

不動産鑑定士各務実
価格214,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域で、住環境は良好である。特段の変動要因はなく、地価は若干の上昇で推移している。
地域要因の将来予測区画整理済の住宅地域であり、住環境は比較的良好である。地域要因に大きな変動は認められず、当面、現況を維持し推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線及び埼京線沿線の蕨市及びその周辺の戸田市、川口市の圏域。需要者は同一需給圏のうち蕨市を中心に、周辺の戸田市及び川口市の居住者。最寄駅からの接近性はやや劣るが、区画整理済の住宅地であり住環境が良好であることから、地価は若干の上昇で推移している。土地は100㎡で2，240万円前後、新築戸建住宅は3，800万円程度の物件が需要の中心であると分析される。
一般的要因景気回復、金融緩和により不動産市場へ資金が流入し、蕨市内では地価が若干上昇若しくは横這い程度で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8167968
北緯 139度691871

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県川口市大字安行慈林字子神２２６番２１埼玉県川口市西川口２丁目１７８番３埼玉県川口市西川口１丁目１４９番１０外埼玉県川口市西川口１丁目５番３外埼玉県川口市西川口２丁目１７８番３埼玉県戸田市喜沢１丁目４１番１３静岡県沼津市戸田字入浜４１０番１３埼玉県戸田市笹目６丁目７番９埼玉県蕨市大字塚越字大荒田１０７６番１外埼玉県蕨市北町１丁目３５３１番１０外埼玉県蕨市塚越７丁目１２番２９外埼玉県蕨市中央７丁目６００２番２埼玉県蕨市南町２丁目６５００番８

参考：近隣駅の地価相場

西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)川口駅(地価相場 521,000円/㎡)浮間舟渡駅(地価相場 329,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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