埼玉県戸田市上戸田３丁目２６番１８外(戸田駅・戸田公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


278,000円

2017年01月01日に行った埼玉県戸田市上戸田３丁目２６番１８外(埼玉県戸田市上戸田３−２６−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を278,000円/㎡としました。

埼玉県戸田市上戸田３丁目２６番１８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県戸田市上戸田３丁目２６番１８外
住居表示上戸田３−２６−２１
価格278,000円/㎡
交通施設、距離戸田、600m
地積147㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)5F
利用現況店舗、診療所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、飲食店、事務所等が混在する商業地域
前面道路の状況北20.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥川大河氏による調査レポート

不動産鑑定士奥川大河
価格278,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理済の低利用地の少ない商業地域であり、大規模な開発等はなく、価格に影響を及ぼす地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測幹線道路沿いに広がる区画整理済の商業地域であり、低利用地は少ないことから大きな変化はなく商業地域としての熟成度を徐々に増しつつ推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR埼京線、京浜東北線沿線の戸田市、蕨市及び川口市の商業地域の範囲。増加傾向の人口を支えに商業地域への需要も高まっている。顧客は大型店舗へ集中する傾向があるが、マンション等の開発需要の下支えにより需要は底堅い。画地の規模により、取引価格や典型的需要者はまちまちであり、中心価格帯の把握は難しい。
一般的要因日銀がマイナス金利政策を導入した。埼玉県全体の人口は微増を続けているが、戸田市は増加傾向がより顕著である。高齢化率は15％台である。

天田淳一氏による調査レポート

不動産鑑定士天田淳一
価格278,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。幹線道路沿いで、かつ駅徒歩圏の商業地域で、底堅い需要も認められ、このところ地価は強含みである。
地域要因の将来予測商業地域として概ね成熟しており、特段の変動要因もないため、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、埼京線、京浜東北線沿線の商業地域で、主に戸田市、蕨市、川口市の圏域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁を有する法人、路線商業型店舗の事業者や分譲マンション事業者である。戸田市の人口は増加傾向で、商業繁華性についても、一定の下支えが期待される。背後住宅地域の地価上昇等の影響も受け、このところ地価は上昇傾向にある。取引数は少なく、取引の個別性も強いため、需要の中心価格帯は見いだせない。
一般的要因戸田市の人口、世帯数はともに増加傾向にある。金融緩和の影響は強く、不動産市況は全般的に好調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8160242
北緯 139度6756281

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県戸田市下前１丁目２６５番２ほか１筆埼玉県戸田市大字上戸田字前谷１２８６番１埼玉県戸田市下戸田１丁目１４番１７埼玉県戸田市美女木５丁目１４番４埼玉県戸田市上戸田３丁目２６番１８外埼玉県戸田市大字新曽字稲荷１４９７番６埼玉県戸田市喜沢１丁目７番４埼玉県戸田市大字新曽字芦原１９４９番埼玉県戸田市中町２丁目１３７２番１０埼玉県戸田市上戸田２丁目３０番８静岡県沼津市戸田字入浜４１０番１３静岡県沼津市戸田字宮脇１５７４番１０外静岡県沼津市戸田字柳田１０６６番２埼玉県戸田市笹目６丁目７番９

参考：近隣駅の地価相場

戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)北戸田駅(地価相場 228,500円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)浮間舟渡駅(地価相場 329,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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