埼玉県戸田市大字新曽字稲荷１４９０番４(戸田公園駅・戸田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


238,000円

2017年01月01日に行った埼玉県戸田市大字新曽字稲荷１４９０番４(埼玉県戸田市(新曽第１−３０−１９))の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を238,000円/㎡としました。

埼玉県戸田市大字新曽字稲荷１４９０番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県戸田市大字新曽字稲荷１４９０番４
住居表示(新曽第１−３０−１９)
価格238,000円/㎡
交通施設、距離北戸田、450m
地積109㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅とアパートが混在する区画整理中の住宅地域
前面道路の状況南西6.0m区画街路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浦野一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士浦野一郎
価格238,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理の進捗に伴って居住環境が徐々に改善されており、最寄駅にも近く需要が堅調であることから、地価は強含みで推移している。
地域要因の将来予測北戸田駅徒歩圏で利便性に優れるため、区画整理の進捗に伴って住環境の整備がさらに進み、一般住宅やマンション・アパート等が増加していくと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR埼京線及び京浜東北線沿線の駅徒歩圏内の住宅地域で、概ね戸田市、蕨市、川口市の圏域。需要者は自己の居住を目的とした個人が中心である。対象地周辺は区画整理中の住宅地で、最寄駅からも徒歩圏内であり、需要に比して供給が少ないため地価はやや強含みで推移している。土地は2千万円台後半∼3千万円台前半、土地建物総額で4千万円台前半∼5千万円台前半が需要の中心である。
一般的要因戸田市は人口、世帯数とも増加傾向にある。景気回復の実感は薄いものの、金利低下・インフレ期待等により不動産需要は引き続き旺盛である。

篠光昭氏による調査レポート

不動産鑑定士篠光昭
価格237,000円/㎡
個別的要因個別的要因については、特に変動は見られない。道路の方位は南西で、地域内での需要は比較的多い。
地域要因土地区画整理中で、区画整理の進捗により、住宅地として熟成していくと考えられる。駅に近く、住宅地としての人気が高く、地価はやや上昇傾向。
地域要因の将来予測土地区画整理中の住宅地域で、道路の工事等が行われている。土地区画整理事業の進捗により、住環境が良くなるものと予測される。地価は、やや上昇傾向になると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線、埼京線で、概ね川口市、蕨市、戸田市の住宅地域。需要者の中心は概ね戸田市居住者がほとんどを占めるが、他の地域からの転入も見られる。北戸田駅に近い土地区画整理中の住宅地で需要は根強いが、土地等の供給は少なくなっている。土地区画整理事業の進捗により、住環境が良好となっている。土地は2600∼3000万円程度、新築の戸建住宅は4500∼5000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因戸田市においては、住宅需要は回復傾向にあった時、東日本大震災により、不動産市場は、やや低迷したが、最近は経済対策等により回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8221038
北緯 139度6718338

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県戸田市下前１丁目２６５番２ほか１筆埼玉県戸田市下戸田１丁目１４番１７埼玉県戸田市美女木５丁目１４番４埼玉県戸田市上戸田３丁目２６番１８外埼玉県戸田市喜沢１丁目７番４埼玉県戸田市本町３丁目１７７３番２埼玉県戸田市大字新曽字芦原１９４９番静岡県沼津市戸田字宮脇１５７４番１０外埼玉県蕨市錦町２丁目５４３番４埼玉県蕨市錦町３丁目１０５４番１５埼玉県蕨市北町４丁目３２５０番３埼玉県蕨市中央５丁目２７番３埼玉県蕨市錦町２丁目５４３番２

参考：近隣駅の地価相場

戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)北戸田駅(地価相場 228,500円/㎡)高島平駅(地価相場 320,000円/㎡)新高島平駅(地価相場 289,000円/㎡)西台駅(地価相場 337,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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