埼玉県戸田市本町１丁目１１９８番(戸田公園駅・戸田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
279,000円
2017年01月01日に行った埼玉県戸田市本町１丁目１１９８番(埼玉県戸田市本町１−１０−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を279,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県戸田市本町１丁目１１９８番 |
| 住居表示 | 本町１−１０−１４ |
| 価格 | 279,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 戸田公園、700m |
| 地積 | 446㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模の飲食・小売店舗等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北11.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
青木徹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 青木徹 |
|---|---|
| 価格 | 278,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はなく、代替競争関係にある不動産と比較した際の、優劣及び競争力の程度は概ね普通であり、変動は認められない。 |
| 地域要因 | 戸田市の人口増加に伴って店舗等の出店需要も堅調であり、背後地にある住宅地の価格上昇に連動して地価はやや強含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸田市における既存の商業地域であり、人口増加に伴って店舗等の出店需要やマンション用地としての需要も旺盛であることから、今後も現状維持程度で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR埼京線及び京浜東北線沿線の商業地域で、概ね戸田市、蕨市、川口市の圏域。需要者は周辺に地縁のある商業目的の個人・法人等の事業者が中心である。当該地域は既存の商店街として栄えてきており、近年は郊外型店舗の増加傾向がみられるものの、マンション用地としての需要もあり地価は堅調に推移している。取引される規模・総額はまちまちで需要の中心となる価格帯は把握し難い。 |
| 一般的要因 | 戸田市の人口は増加傾向にあり、マンションの建設等も進んでいる。利便性の優れた住宅地を中心に、地価も上昇基調で推移している。 |
三好徳昌氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 三好徳昌 |
|---|---|
| 価格 | 279,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因については、特別な変動要因はない。 |
| 地域要因 | 地域要因の特別な変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅にも近い旧来からの商業地域で飲食、小売店舗が建ち並んでおり、当分の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR埼京線及び京浜東北線沿線の戸田市、蕨市及び川口市の圏域。需要者の中心は市内及び近郊市町村に地縁性を持つ個人事業者の他、中小法人も見られる。周辺は駅からも近い旧来からの商業地であり、近年は郊外の沿道型大型店舗の影響で商業繁華性自体は、やや厳しい状況も見られるが、背後の住宅地の発展もあり需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。取引価格は規模や取引の事情等によりまちまちで中心となる価格帯の把握は難しい。 |
| 一般的要因 | 景気は改善の遅れも見られるが、緩やかな回復基調が続いている。これに伴い市内の地価は下げ止まり、上昇傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8120639 北緯 139度6814777 |
参考：該当物件周辺マップ
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埼玉県戸田市下前１丁目２６５番２ほか１筆埼玉県戸田市大字下笹目字中居田３１５３番ほか２筆の一部埼玉県戸田市氷川町１丁目４７４３番４埼玉県戸田市下戸田１丁目１４番１７埼玉県戸田市上戸田３丁目２６番１８外埼玉県戸田市本町３丁目１７７３番２埼玉県戸田市中町２丁目１３７２番１０埼玉県戸田市本町５丁目２２４９番２外埼玉県戸田市上戸田２丁目３０番８静岡県沼津市戸田字入浜４１０番１３静岡県沼津市戸田字宮脇１５７４番１０外静岡県沼津市戸田字柳田１０６６番２埼玉県戸田市笹目６丁目７番９
参考：近隣駅の地価相場
戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)浮間舟渡駅(地価相場 329,000円/㎡)北戸田駅(地価相場 228,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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