東京都板橋区舟渡２丁目２２番１３(浮間舟渡駅・蓮根駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


307,000円

2016年01月01日に行った東京都板橋区舟渡２丁目２２番１３(東京都板橋区舟渡２−１１−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を307,000円/㎡としました。

東京都板橋区舟渡２丁目２２番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都板橋区舟渡２丁目２２番１３
住居表示舟渡２−１１−３
価格307,000円/㎡
交通施設、距離浮間舟渡、450m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況社宅、中小工場、マンションが混在する住宅地域
前面道路の状況南6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤勝己氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤勝己
価格306,000円/㎡
個別的要因南側幅員6mの区道であり、画地規模も標準的で需要は見込まれる。個別的要因に特段の変化は見られない。
地域要因工場・作業所等も混在する住宅地域で、工場がマンションに移行し、地価水準も緩やかに上昇しつつある。
市場の特性同一需給圏は、区内のJR埼京線及び都営三田線沿線の一般住宅、中小工場の混在する住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者のほか、埼玉県方面からの転入者も見られる。地価水準は、景気の回復傾向を反映し、緩やかな上昇傾向を呈している。土地は320∼330千円／㎡程度、新築戸建物件は4，000万円程度が中心とみられる。
一般的要因人口は微増、世帯数は増加傾向にある。取引件数はほぼ横ばいである。取引価格はやや上昇しており、地価もやや上昇している。

吉田雅一氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田雅一
価格307,000円/㎡
個別的要因小規模な敷地面積の住宅地においては、南側に道路が接面している宅地の選好性は高い。個別的要因に変動はない。
地域要因特になし。
市場の特性同一需給圏の範囲は23区内の住宅地域である。需要者の中心は区部北東部の勤労者、自営業者及び標準地の半径500m近辺の居住者中心で、近年都内回帰の動きから埼玉県方面等からの転入者もみられる。住宅地は希少性が高く、需要は根強いが、価格帯として土地70㎡位で2，200万円前後、新築戸建住宅で3，500万円∼4，000万円前後が需要の中心とみられる。
一般的要因区内人口・世帯数は微増、地価はやや上昇傾向であるが、不動産の取引件数がほぼ横ばい傾向。建売販売価格上昇により分譲住宅販売が伸び悩んでいる

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7942826
北緯 139度6898811

参考：該当物件周辺マップ

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東京都北区神谷３丁目２０番４及び２０番５東京都北区上十条４丁目８番７東京都北区十条仲原１丁目３番２７東京都北区田端３丁目１２２番６東京都北区浮間四丁目２２番１東京都北区浮間２丁目２４番２５東京都板橋区小豆沢２丁目１４番１の一部東京都板橋区上板橋２丁目２６１番１５東京都板橋区舟渡３丁目１２番１４外東京都板橋区西台１丁目１４６３番８外

参考：近隣駅の地価相場

浮間舟渡駅(地価相場 329,000円/㎡)蓮根駅(地価相場 346,500円/㎡)西台駅(地価相場 337,000円/㎡)戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)北赤羽駅(地価相場 366,000円/㎡)志村三丁目駅(地価相場 366,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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